Welche Unterlagen brauche ich für den Immobilienverkauf?

Vollständige Unterlagen schaffen Klarheit: für Sie, für Kaufinteressenten und für die finanzierende Bank. Beginnen Sie mit dem, was bereits vorhanden ist, und markieren Sie offene Punkte. Diese Übersicht hilft Ihnen beim Sortieren – je nach Immobilie können weitere Nachweise nötig sein.

Die Grundlage für Haus und Wohnung

• Grundbuchauszug: Er zeigt die Eigentumsverhältnisse und eingetragene Rechte oder Belastungen. Prüfen Sie, ob eine aktuelle Fassung vorliegt.
• Grundrisse und Flächenberechnung: Pläne und Wohnflächenangaben sollten den tatsächlichen Zustand nachvollziehbar abbilden. Widersprüche vor der Veröffentlichung klären.
• Flurkarte oder Lageplan: Zur Einordnung von Grundstück und Gebäude.
• Bauunterlagen: Vorhandene Baugenehmigungen, Baubeschreibung sowie Unterlagen zu An- und Umbauten zusammentragen.
• Energieausweis: Vorhandene Fassung auf Gültigkeit und Zuordnung zum Gebäude prüfen.
• Modernisierungen: Rechnungen und Nachweise zu Heizung, Fenstern, Dach oder anderen wesentlichen Arbeiten.
• Laufende Kosten: Relevante Abrechnungen und Informationen zu Betriebskosten für Rückfragen bereithalten.

Bei besonderen Grundstückssituationen können weitere Auskünfte wichtig sein, etwa zu Baulasten, Erbbaurechten oder Wegerechten. Welche davon benötigt werden, sollte objektbezogen geklärt werden.

Zusätzlich bei einer Eigentumswohnung

Käufer erwerben eine Wohnung innerhalb einer Gemeinschaft. Deshalb sind neben den Räumen auch die wirtschaftliche Situation und die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft relevant.

• Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung einschließlich vorhandener Änderungen.
• Aufteilungsplan und, soweit erforderlich, Abgeschlossenheitsbescheinigung.
• Aktueller Wirtschaftsplan und die letzten verfügbaren Jahresabrechnungen.
• Informationen zur Erhaltungsrücklage und zur Zusammensetzung des Hausgelds.
• Relevante Versammlungsprotokolle und Beschlüsse, insbesondere zu Sanierungen oder Sonderumlagen.
• Nachweise zu zugeordneten Stellplätzen, Kellerräumen und Sondernutzungsrechten.

Fragen Sie die Verwaltung frühzeitig nach fehlenden Unterlagen. Ein im Exposé genannter Garten oder Stellplatz sollte rechtlich korrekt zugeordnet sein. Eine tatsächliche Nutzung allein erklärt noch nicht, welches Recht ein Käufer erwirbt.

Wenn die Immobilie vermietet ist

Halten Sie den Mietvertrag einschließlich Nachträgen, die aktuelle Mietaufstellung sowie Informationen zur Kaution und zu relevanten Abrechnungen bereit. Auch getroffene Sondervereinbarungen können für die Beurteilung wichtig sein.

Geben Sie personenbezogene Unterlagen gezielt an berechtigte Beteiligte weiter. Für ein öffentliches Exposé sind vollständige Mietverträge oder persönliche Daten der Mieter nicht vorgesehen.

Energieausweis: Was ist für das Inserat wichtig?

Das bisherige Gebäudeenergiegesetz wurde durch das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ersetzt, das am 29. Juli 2026 in Kraft getreten ist. Soweit keine gesetzliche Ausnahme besteht, muss der Energieausweis Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden; das Infoportal des BBSR verweist dazu auf die Regelung in § 80. Liegt bei Aufgabe einer Anzeige in kommerziellen Medien ein Energieausweis vor, sind nach § 87 GModG die vorgeschriebenen Energieangaben aufzunehmen. Bei Wohngebäuden sind das die Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis), der Wert des Endenergiebedarfs oder -verbrauchs, der wesentliche Energieträger für die Heizung, das Baujahr und die Energieeffizienzklasse. Liegt bei Aufgabe der Anzeige noch kein Energieausweis vor, entfällt diese Pflicht nach den Angaben des Infoportals. Da das Portal seine Inhalte schrittweise an den neuen Rechtsstand anpasst, sollten Sie Einzelfragen, etwa zu Ausnahmen, vor der Veröffentlichung mit dem Aussteller des Energieausweises klären.

Übernehmen Sie die Daten aus dem passenden Ausweis und lassen Sie unklare Angaben prüfen. Welche Ausweisart für das Gebäude zulässig ist, lässt sich nicht allein anhand des Inserats entscheiden.

Was wird für den Notartermin benötigt?

Das Notariat teilt mit, welche persönlichen Angaben und Objektunterlagen für den konkreten Vertrag erforderlich sind. Regelmäßig werden ein gültiges Ausweisdokument und die steuerliche Identifikationsnummer benötigt. Bestehende Darlehen, mitverkauftes Inventar und besondere Vereinbarungen sollten frühzeitig angesprochen werden. Wie Sie die Ablösung eines laufenden Kredits mit Bank und Notariat vorbereiten, beschreibt unser Beitrag Immobilie mit laufendem Kredit verkaufen; Hinweise zur Durchsicht des Vertragsentwurfs gibt der Beitrag Notarentwurf beim Immobilienkauf. Eine ergänzende Übersicht bietet die Checkliste aus notarieller Sicht.

So behalten Sie den Überblick

Prüfen Sie vor der Vermarktung besonders die Angaben, die später überall erscheinen: Wohnfläche, Zimmerzahl, Baujahr, Nutzungsrechte und Energiekennwerte. Stimmen diese Grundlagen, lassen sich Exposé und Anfragen konsistent bearbeiten.