Immobilienwissen · Prüfstand: 1. Oktober 2026
Beim Einzug treffen erste Miete, Umzugskosten und Kaution aufeinander. Eine klare Vereinbarung hilft beiden Seiten, die Zahlungen auseinanderzuhalten. Dieser Leitfaden behandelt die Geldkaution bei gewöhnlicher Wohnraumvermietung – mit einem einfachen Organisationsplan für Wohnungen im Bodenseekreis und in München.
Welche Miete ist die Rechengrundlage?
Nach § 551 BGB darf die vereinbarte Sicherheit grundsätzlich höchstens drei Monatsmieten ohne gesondert ausgewiesene Betriebskosten betragen. Maßgeblich ist deshalb nicht einfach die monatliche Gesamtüberweisung. Lesen Sie im Vertrag nach, welche Beträge als Miete und welche als Betriebskostenpauschale oder Vorauszahlung bezeichnet sind.
Rechenbeispiel: Bei 900 Euro monatlicher Miete zuzüglich 250 Euro Betriebskostenvorauszahlung ergibt sich eine Obergrenze von 2.700 Euro. Die 250 Euro werden für diese Rechnung nicht mitgezählt. Das ist ein Beispiel, keine Aussage über ortsübliche Mieten oder eine konkrete Wohnung.
Die Raten im Einzugsbudget berücksichtigen
Für eine als Sicherheit zu zahlende Geldsumme besteht das Recht auf drei gleiche monatliche Teilzahlungen. Die erste wird zu Mietbeginn fällig, die weiteren zusammen mit den beiden folgenden Mietzahlungen. Bei der Beispielkaution wären das jeweils 900 Euro. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist nach der genannten Vorschrift unwirksam.
Unser Vorschlag: Tragen Sie in Ihren Einzugsplan getrennte Zeilen für Miete, Kautionsrate, Umzugsunternehmen und mögliche Überschneidung mit der alten Wohnung ein. So bleibt erkennbar, welche Zahlung welchen Zweck hat. Vereinbaren Sie eindeutige Verwendungszwecke und bewahren Sie die Zahlungsnachweise beim Vertrag auf.
Kautionsgeld gehört auf eine getrennte Anlage
Eine überlassene Geldkaution ist grundsätzlich bei einem Kreditinstitut zum für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen; eine andere Anlageform kann vereinbart werden. Die Anlage muss vom Vermögen des Vermieters getrennt bleiben. Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit. Für Studenten- und Jugendwohnheime enthält § 551 eine Ausnahme von der Verzinsungspflicht.
Fragen Sie bei der Einrichtung konkret nach einem geeigneten Kautionsmodell. Eine Notiz in der eigenen Buchhaltung ersetzt die getrennte Anlage nicht. Für die Übersicht empfehlen wir: vereinbarter Betrag, eingegangene Raten, Anlagedatum, Nachweis und zuständige Kontaktperson. Zugangsdaten oder vollständige Kontounterlagen gehören nicht in ein öffentliches Exposé.
Schon beim Einzug an die spätere Abrechnung denken
Legen Sie das Übergabeprotokoll neben die Kautionsunterlagen. Damit sind Zahlungsstand und dokumentierter Anfangszustand später leicht auffindbar. Versprechen Sie keine pauschale Rückzahlung an einem bestimmten Tag, ohne den konkreten Fall geprüft zu haben; die Abwicklung nach Mietende ist eine eigene Frage.
Ergänzend helfen unsere Hinweise zum Übergabeprotokoll. Informationen zur Vorbereitung einer Neuvermietung finden Sie unter Immobilie vermieten. Bei strittigen Sicherheiten oder Vertragsklauseln ist individuelle Rechtsberatung sinnvoll.
Redaktion: Keberlein Immobilien. Die verlinkten Grundlagen wurden am 1. Oktober 2026 geprüft. Allgemeine Orientierung; die rechtliche und gegebenenfalls technische Beurteilung des Einzelfalls bleibt erforderlich. Das Beitragsbild ist ein KI-generiertes redaktionelles Symbolbild und zeigt kein angebotenes Objekt.
