Eine Reservierung kann Kaufinteressierten Zeit für Finanzierung, Unterlagenprüfung und Notarentwurf verschaffen. Sie ersetzt jedoch weder den notariellen Kaufvertrag noch garantiert sie automatisch, dass das Objekt bis zum Termin für jede andere Person gesperrt bleibt. Entscheidend ist, was konkret vereinbart wird – und mit wem.
Drei Ebenen nicht vermischen
- Vermittlung: Der Makler organisiert Besichtigungen, Informationen und die Vorbereitung des Abschlusses.
- Reservierung: Sie beschreibt, wie lange und unter welchen Bedingungen das Objekt nicht anderweitig angeboten oder vergeben werden soll.
- Kaufverpflichtung: Ein Grundstückskauf wird erst durch notarielle Beurkundung wirksam. Eine Reservierung darf diesen Schritt nicht unklar vorwegnehmen.
Vor allem bei einer vorformulierten Reservierungsgebühr lohnt eine genaue Prüfung. Der Bundesgerichtshof hat 2023 eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbarte, nicht rückzahlbare Reservierungsgebühr in der damals entschiedenen Konstellation als unwirksam beurteilt. Das Urteil ist kein pauschaler Satz zu jeder denkbaren Individualvereinbarung; Vertragsgestaltung, Gegenleistung und Einzelfall bleiben maßgeblich.
Prüfliste vor der Unterschrift
- Parteien feststellen: Ist der Eigentümer selbst beteiligt oder nur das Maklerunternehmen? Welche Vertretungsmacht liegt vor?
- Zeitraum festlegen: Beginn, Ende und mögliche Verlängerung müssen eindeutig sein.
- Leistung beschreiben: Was unterbleibt während der Reservierung genau – weitere Besichtigungen, Verhandlungen oder nur eine Annahme anderer Angebote?
- Gebühr und Rückzahlung klären: Höhe, Fälligkeit, Anrechnung auf eine Maklerprovision und Rückzahlungsfälle schriftlich festhalten.
- Ausnahmen regeln: Was geschieht bei negativer Finanzierung, auffälligen Unterlagen, einem abweichenden Notarentwurf oder Rückzug des Verkäufers?
- Keine Zeit verlieren: Finanzierung, Grundbuch, Teilungserklärung und Kaufvertragsentwurf parallel prüfen.
Beispiel: klare Frist statt gefühlter Sicherheit
Angenommen, eine Reservierung läuft zehn Kalendertage. Dann sollte feststehen, ob sie am zehnten Tag um 24 Uhr endet, welche Unterlagen bis dahin geliefert werden und ob eine Gebühr zurückfließt, wenn der Verkäufer nicht mehr verkaufen möchte. Ein bloßes „reserviert“ ohne diese Punkte schafft leicht unterschiedliche Erwartungen.
Praktisch ist eine Reservierung nur so gut wie ihre schriftlich festgehaltene Leistung. Finanzierung und rechtliche Prüfung sollten dadurch nicht aufgeschoben werden.
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Vor der Reservierung helfen die Beiträge Grundbuch vor dem Immobilienkauf prüfen und Notarentwurf vor dem Termin prüfen. Unterstützung bei der Suche bietet der Immobilien-Suchauftrag.
Quellen und Prüfstand
Prüfstand: 3. Oktober 2026. Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Fachberatung im Einzelfall.
