Immobilie mit laufendem Kredit verkaufen: Was ist mit Bank und Grundschuld zu klären?

Immobilienwissen · Prüfstand: 4. Oktober 2026

Viele Eigentümer verkaufen ein Haus oder eine Wohnung, bevor das Darlehen vollständig zurückgezahlt ist. Das ist rechtlich und organisatorisch gut lösbar, verlangt aber eine frühe Abstimmung mit der Bank. Zwei Fragen stehen dabei im Mittelpunkt: Was kostet die vorzeitige Rückzahlung des Darlehens, und wie wird die eingetragene Grundschuld so gelöscht, dass der Käufer lastenfreies Eigentum erhält?

Dieser Beitrag beschreibt den üblichen Ablauf, die Prüfpunkte im Darlehensvertrag und die Unterlagen, die Notariat und Bank benötigen. Er bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung im Einzelfall.

1. Darlehen und Grundschuld sind zwei verschiedene Dinge

Für die Planung hilft eine klare Trennung. Der Darlehensvertrag regelt, wie viel Sie der Bank schulden, zu welchem Zins und wie lange. Die Grundschuld im Grundbuch ist die Sicherheit dafür. Beim Verkauf muss beides zusammengeführt werden: Die Restschuld wird aus dem Kaufpreis beglichen, und die Bank bewilligt anschließend die Löschung ihrer Grundschuld.

Das Notariat achtet darauf, dass dieser Ablauf für beide Seiten abgesichert ist. Nach der Checkliste eines Notariats zum Immobilienverkauf muss der Käufer den Kaufpreis erst zahlen, wenn sicher ist, dass er unbelastetes Eigentum erhält; dazu gehört, dass die Unterlagen zur Löschung eingetragener Grundschulden vorliegen. Umgekehrt beantragt das Notariat die Umschreibung des Eigentums nach den Informationen der Bundesnotarkammer erst, wenn der Kaufpreis vollständig gezahlt ist. Wie Sie den Vertragsentwurf auf diese Punkte durchsehen, beschreibt unser Beitrag Notarentwurf beim Immobilienkauf.

2. Den Darlehensvertrag vor dem Verkaufsstart prüfen

Bevor die Immobilie angeboten wird, sollten Sie den Darlehensvertrag und die letzte Jahreskontomitteilung bereitlegen. Wichtig sind vor allem diese Angaben:

• Zinsbindung und Auszahlungsdatum: Nach den Hinweisen der Verbraucherzentrale kann ein Immobiliendarlehen, dessen Zinsbindung länger als zehn Jahre vereinbart wurde, nach Ablauf von zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten ohne Vorfälligkeitsentschädigung gekündigt werden (§ 489 BGB). Liegt dieser Zeitpunkt nahe, kann sich die Terminplanung danach richten.
• Sondertilgungsrechte: Vereinbarte Sondertilgungen müssen nach Darstellung der Verbraucherzentrale bei der Berechnung einer Entschädigung berücksichtigt werden. Prüfen Sie, ob das Recht im laufenden Jahr schon genutzt wurde.
• Pflichtangaben im Vertrag: Sind Angaben zu Laufzeit, Kündigungsrecht oder Berechnungsmethode unzureichend oder fehlerhaft, darf die Bank nach Angaben der Verbraucherzentrale für Verträge ab dem 21. März 2016 keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Gleiches gilt danach, wenn die Widerrufsbelehrung nicht den gesetzlichen Vorgaben entspricht. Ob das zutrifft, ist eine Frage des Einzelfalls.
• Weitere Darlehen: Häufig sichert eine Grundschuld mehrere Darlehen, etwa ein späteres Modernisierungsdarlehen. Für die Löschung muss klar sein, welche Verbindlichkeiten insgesamt abgelöst werden.

3. Vorfälligkeitsentschädigung: anfordern, nachvollziehen, prüfen lassen

Besteht kein ordentliches Kündigungsrecht, ist ein Verkauf nach Darstellung der Verbraucherzentrale ein berechtigtes Interesse, das Darlehen vorzeitig zurückzuzahlen. Die Bank kann dann eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung für den unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung zusammenhängenden Schaden verlangen (§ 502 BGB). Ihre Höhe hängt vom Vertrag, der Restlaufzeit der Zinsbindung und dem Zinsumfeld ab; eine pauschale Größenordnung lässt sich seriös nicht nennen.

Sinnvoll ist deshalb eine schriftliche, nachvollziehbare Abrechnung der Bank, und zwar bevor Sie einem Kaufpreis zustimmen. Für die Anforderung bietet die Verbraucherzentrale einen Musterbrief an. Die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg prüft nach eigenen Angaben schriftlich, ob eine Entschädigung überhaupt verlangt werden darf, ob der Darlehensvertrag unzureichende Angaben enthält, und rechnet die Forderung nach; das Entgelt beträgt dort 80 Euro je Darlehensvertrag.

Zu den Entgelten rund um die Ablösung hält die Verbraucherzentrale in ihrer Übersicht zu Bankentgelten fest: Für die bloße Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung darf keine pauschale Gebühr verlangt werden, für die Löschungsbewilligung kein besonderes Entgelt über tatsächlich angefallene Sachkosten hinaus, und für die Bearbeitung von Treuhandaufträgen nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10. September 2019 ebenfalls kein Entgelt.

4. Den Ablauf mit Bank und Notariat abstimmen

Die Checkliste des Notariats empfiehlt, den beabsichtigten Verkauf früh mit der Bank abzusprechen und dem Notariat die Darlehenskontonummer sowie eine Ansprechperson bei der Bank mitzuteilen. In der Praxis hat sich folgende Reihenfolge bewährt:

1. Verkaufsabsicht der Bank mitteilen und eine vorläufige Ablösesumme zu einem geplanten Stichtag erfragen.
2. Die Abrechnung prüfen oder prüfen lassen und mit dem erwarteten Kaufpreis abgleichen, bevor Sie Kaufangebote annehmen.
3. Dem Notariat Bank, Darlehenskontonummern und Grundbuchangaben zur Grundschuld übermitteln.
4. Nach der Beurkundung holt das Notariat die Löschungsunterlagen bei der Bank ein. Üblicherweise verbindet die Bank sie mit einem Treuhandauftrag, sie erst nach Eingang des Ablösebetrags zu verwenden.
5. In der Praxis wird der zur Ablösung benötigte Teil des Kaufpreises häufig direkt an die Bank gezahlt, der Rest an Sie; die genaue Zahlungsregelung legt der Kaufvertrag fest. Nach Zahlungseingang kann das Notariat die Löschung im Grundbuch veranlassen.

Die Kosten der Löschung trägt nach der genannten Checkliste in der Regel der Verkäufer. Kommt es zum Streit über die Höhe der Entschädigung, empfiehlt die Verbraucherzentrale, den strittigen Betrag zu hinterlegen, bis die Löschungsbewilligung vorliegt; so muss der Verkauf nicht an dieser Frage scheitern. Besitzen Sie eine weitere, unbelastete Immobilie, kann nach Angaben der Verbraucherzentrale auch ein Pfandtausch in Betracht kommen: Das Darlehen läuft weiter, und die Bank erhält eine gleichwertige Ersatzsicherheit.

5. Beispiel: Verkauf drei Jahre vor Ablauf der Zehnjahresfrist

Beispiel (frei gewählt, kein reales Objekt): Ein Ehepaar möchte sein Reihenhaus verkaufen. Das Darlehen wurde vor sieben Jahren ausgezahlt, die Zinsbindung beträgt fünfzehn Jahre. Ein entschädigungsfreies Kündigungsrecht nach zehn Jahren besteht also erst in rund drei Jahren. Zusätzlich besteht ein kleineres Modernisierungsdarlehen bei derselben Bank.

• Vorbereitung: Das Paar fordert von der Bank für beide Darlehen eine schriftliche Ablöseberechnung zu einem realistischen Stichtag an und lässt die Berechnung unabhängig prüfen.
• Abwägung: Es vergleicht den Verkauf jetzt mit einem späteren Termin. Da der Umzug feststeht, wird der Verkauf nicht verschoben, die Entschädigung aber im Nettoerlös eingeplant.
• Angebote: Bei der Auswahl eines Käufers zählt neben dem Preis ein verlässlicher Finanzierungsnachweis, damit der Ablösetermin hält. Hinweise dazu gibt der Beitrag Kaufangebote vergleichen.
• Abwicklung: Bank, Darlehenskontonummern und Grundschuld werden dem Notariat vor dem Entwurf mitgeteilt, damit die Zahlungswege im Vertrag stimmen.

Das Beispiel zeigt: Entscheidend ist weniger die Existenz des Kredits als die frühzeitige Klärung von Ablösebetrag, Zeitplan und Zahlungsweg. Wie wir Eigentümer bei der Vorbereitung eines Verkaufs begleiten, beschreibt die Seite Immobilie verkaufen.

Redaktion: Keberlein Immobilien. Die verlinkten Grundlagen wurden am 4. Oktober 2026 geprüft. Allgemeine Orientierung; die rechtliche und gegebenenfalls technische Beurteilung des Einzelfalls bleibt erforderlich. Das Beitragsbild ist ein redaktionelles Symbolbild und zeigt kein angebotenes Objekt.