Immobilienwissen · Stand: 30. September 2026
Ein Haus auf Erbbaugrund kann auf den ersten Blick günstiger wirken als ein vergleichbares Angebot mit Grundstück. Für den Vergleich reicht der Kaufpreis allein aber nicht aus. Sie sollten verstehen, welches Recht Sie erwerben, welche laufenden Zahlungen vorgesehen sind und wie der Vertrag zu Ihrer langfristigen Planung passt.
Grundstück und Erbbaurecht getrennt betrachten
Beim Erbbaurecht bleibt das Grundstück im Eigentum eines anderen. Das Recht erlaubt, auf diesem Grundstück ein Gebäude zu haben. Meist ist dafür ein Erbbauzins vereinbart. Der Vertrag kann Anpassungen dieses Zinses und Zustimmungserfordernisse für Verkauf oder Belastung enthalten. Einen Überblick bietet das Informationsportal der Notarkammern zum Erbbaurecht.
Diese Angaben gehören auf ein gemeinsames Blatt
- Datum des Vertragsendes und verbleibende Laufzeit zum geplanten Kauf.
- Aktueller Erbbauzins, letzte Anpassung und vertragliche Anpassungsregel.
- Zustimmungen, die für Erwerb, Finanzierung oder spätere Veränderungen gebraucht werden.
- Regelungen zum regulären Vertragsende, zur Verlängerung und zum Heimfall.
Heimfall und regulärer Zeitablauf sind unterschiedliche Situationen. Beim Heimfall kann unter vertraglich bestimmten Voraussetzungen die Übertragung des Erbbaurechts an den Grundstückseigentümer verlangt werden. Lassen Sie die konkreten Auslöser und Folgen erläutern. Eine allgemeine Aussage wie „Das wird immer verlängert“ ersetzt keine belastbare vertragliche Regelung.
Das Vertragsende nicht mit einer pauschalen Quote erklären
Für das Erlöschen durch Zeitablauf sieht § 27 ErbbauRG grundsätzlich eine Entschädigung für das Bauwerk vor. Das Gesetz erlaubt jedoch vertragliche Regelungen zu Höhe, Zahlung und unter bestimmten Voraussetzungen auch Ausschluss. Die gesetzliche Mindestentschädigung von zwei Dritteln betrifft eine besondere Fallgruppe; sie ist keine allgemeine Zusage für jedes Erbbaurecht.
So wird der Angebotsvergleich nachvollziehbar
Vergleichen Sie zwei Angebote auf demselben Zeitstrahl: Kauf und Nebenkosten am Anfang, laufende Finanzierung, Erbbauzins und Instandhaltung während der Nutzung sowie die offenen Fragen am geplanten Verkaufs- oder Vertragsende. Rechnen Sie mögliche Veränderungen separat, statt sie in einem einzigen Durchschnittsbetrag zu verstecken.
Geben Sie der finanzierenden Bank den vollständigen Erbbaurechtsvertrag einschließlich Nachträgen. Klären Sie die Finanzierbarkeit des konkreten Objekts, bevor Sie verbindlich entscheiden. Dieser Beitrag bietet eine Vorbereitung, ersetzt aber keine individuelle rechtliche oder finanzielle Prüfung.
Weitere Grundlagen finden Sie bei Angebotspreis und Marktwert sowie unserer persönlichen Immobilienbewertung.
Redaktion: Keberlein Immobilien. Die verlinkten Grundlagen wurden am 30. September 2026 geprüft. Angaben zu einem konkreten Objekt und individuelle rechtliche, steuerliche oder finanzielle Fragen benötigen eine gesonderte Prüfung.
