Immobilienwissen · Prüfstand: 1. Oktober 2026
Eine vermietete Wohnung wird mit einer bestehenden Wohnsituation angeboten. Für Käufer zählt deshalb neben Zustand und Kaufpreis, welche Vereinbarungen bereits gelten. Dieser Beitrag zeigt, wie Sie die Mietunterlagen geordnet prüfen und offene Punkte vor der Beurkundung konkret benennen.
Der Kauf beginnt nicht automatisch ein neues Mietverhältnis
Nach § 566 BGB tritt beim Verkauf bereits überlassenen Wohnraums durch den Vermieter an einen Dritten der Erwerber in die während seines Eigentums entstehenden Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Ein Eigentümerwechsel setzt den Mietvertrag daher nicht einfach zurück.
Beziehen Sie Ihre Kaufplanung auf die tatsächlich bestehende Vermietung. Ein Exposé mit einer möglichen Neuvermietungsmiete beschreibt nicht automatisch die gegenwärtige Einnahme. Wenn Sie später selbst einziehen möchten, lassen Sie Voraussetzungen und zeitliche Risiken gesondert rechtlich prüfen. Planen Sie keinen sicheren Einzug allein aufgrund des Verkaufs.
Eine Mietakte mit nachvollziehbarem Stand anfordern
Sinnvoll sind der unterschriebene Mietvertrag, alle Nachträge, dokumentierte Mietänderungen, aktuelle Vorauszahlungen und relevante Korrespondenz zu offenen Punkten. Bitten Sie um eine Übersicht, die Vertragsstand und tatsächlich eingegangene Zahlungen auseinanderhält. Persönliche Daten sollten nur über einen abgestimmten, geeigneten Zugang und im erforderlichen Umfang weitergegeben werden.
Prüfen Sie zusätzlich Vereinbarungen zu Stellplatz, Küche und sonstigem Inventar. Fragen Sie konkret, ob es zugesagte Arbeiten, bekannte Beanstandungen oder offene Abrechnungen gibt. Eine pauschale Aussage wie „läuft problemlos“ ist weniger aussagekräftig als eine datierte Aufstellung der relevanten Informationen.
Die Kaution als eigenen Übergabepunkt behandeln
§ 566a BGB regelt den Eintritt des Erwerbers in die durch eine geleistete Sicherheit begründeten Rechte und Pflichten. Die Vorschrift sieht außerdem eine fortbestehende Rückgewährpflicht des bisherigen Vermieters vor, wenn der Mieter die Sicherheit bei Mietende vom Erwerber nicht erlangen kann.
Für die notarielle Vorbereitung sollten deshalb Kautionsart, Betrag, bisherige Anlage und die Abwicklung zwischen Verkäufer und Käufer auf den Tisch. Lassen Sie klären, welche Nachweise und Erklärungen benötigt werden. Eine Kaufpreisaufstellung ohne Kautionsposition lässt eine wichtige Frage offen.
Bestand und Annahmen getrennt kalkulieren
Organisationsbeispiel: Eine Übersicht nennt 950 Euro vereinbarte Monatsmiete; die Verkaufsdarstellung rechnet mit 1.150 Euro nach einer möglichen späteren Änderung. Übernehmen Sie diese Zahlen nicht in dieselbe Zeile. Kennzeichnen Sie den belegten Bestand und die ungesicherte Annahme getrennt. Die beispielhaften Beträge sind keine Marktdaten.
Ergänzen Sie Zuständigkeiten für Mieterinformation, Zahlungsweg und die noch offenen Dokumente. Der vertragliche wirtschaftliche Übergang und die Eigentumsumschreibung sind gesondert abzustimmen. Weiterführend: Unterlagen für den Verkauf und Verkaufsbegleitung im Bodenseekreis und in München.
Redaktion: Keberlein Immobilien. Die verlinkten Grundlagen wurden am 1. Oktober 2026 geprüft. Allgemeine Orientierung; die rechtliche und gegebenenfalls technische Beurteilung des Einzelfalls bleibt erforderlich. Das Beitragsbild ist ein KI-generiertes redaktionelles Symbolbild und zeigt kein angebotenes Objekt.
