Immobilienwissen · Prüfstand: 2. Oktober 2026
Eine Wohnung am See, die einige Wochen im Jahr selbst genutzt und in der übrigen Zeit an Gäste vermietet wird: Diese Vorstellung steht hinter vielen Kaufanfragen am Bodensee. Ob sie sich umsetzen lässt, entscheidet sich jedoch nicht im Exposé. Maßgeblich sind mehrere Regelwerke, die nebeneinander gelten – die Baugenehmigung, die Gemeinschaftsordnung einer Wohnanlage, kommunale Satzungen zur Zweckentfremdung von Wohnraum und die Pflichten gegenüber der Gemeinde, etwa bei der Kurtaxe.
Dieser Beitrag zeigt, in welcher Reihenfolge Sie diese Punkte vor dem Kauf einer Ferienwohnung im Bodenseekreis klären können. Er bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine rechtliche oder steuerliche Beratung im Einzelfall.
1. Die geplante Nutzung zuerst schriftlich festhalten
Bevor Sie Satzungen lesen oder bei Behörden anfragen, sollte feststehen, was Sie mit der Wohnung vorhaben. Die rechtliche Einordnung hängt häufig daran, ob eine Wohnung als eigene Zweitwohnung dient, an wechselnde Gäste vermietet oder dauerhaft an einen Mieter überlassen wird. Eine vage Formulierung wie „teils selbst nutzen, teils vermieten“ reicht für eine belastbare Auskunft nicht aus.
Halten Sie deshalb auf einer Seite fest:
- wie viele Wochen im Jahr Sie die Wohnung voraussichtlich selbst nutzen,
- in welchen Zeiträumen und für wie viele Wochen insgesamt eine Vermietung an Gäste geplant ist,
- wie viele Personen die Wohnung gleichzeitig belegen sollen,
- wer vor Ort Schlüsselübergabe, Reinigung und Gästeanmeldung übernimmt.
Dieses Nutzungsprofil legen Sie jeder Anfrage bei Stadt, Hausverwaltung und Beratern bei. So beziehen sich alle Auskünfte auf dieselbe Grundlage.
2. Zweckentfremdung: Die Satzung der jeweiligen Gemeinde prüfen
In Baden-Württemberg können Gemeinden, in denen Wohnraummangel besteht, nach dem Zweckentfremdungsverbotsgesetz (ZwEWG) durch Satzung eine Genehmigungspflicht einführen. Eine solche Satzung gilt höchstens fünf Jahre. Als Zweckentfremdung nennt das Gesetz unter anderem, wenn Wohnraum für mehr als insgesamt zehn Wochen im Kalenderjahr zur Fremdenbeherbergung genutzt wird, zu mehr als 50 Prozent gewerblich oder beruflich verwendet wird oder länger als sechs Monate leer steht. Für eine Zweckentfremdung ohne erforderliche Genehmigung sieht das Gesetz Bußgelder bis 100.000 Euro vor.
Ob eine Satzung gilt, unterscheidet sich von Gemeinde zu Gemeinde. Ein Beispiel ist die Zweckentfremdungssatzung der Stadt Überlingen. Nach dem ausgefertigten Satzungstext gilt sie vom 1. Januar 2026 bis zum 31. Dezember 2030. Ferienwohnungen, die vor dem 8. März 2019 bestanden, sind danach grundsätzlich ausgenommen, sofern sie nicht die überwiegende Nutzung eines Gebäudes darstellen; später geschaffene Ferienwohnungen unterliegen der Genehmigungspflicht. Zudem sieht die Satzung vor, dass das Anbieten von Wohnraum zur Fremdenbeherbergung vorab bei der Stadt registriert wird. Als Nachweis für bereits angemeldete Ferienwohnungen nennt die Stadt beispielsweise die Zahlung der Kurtaxe.
Für Ihre Prüfung bedeutet das: Fragen Sie bei der Stadt- oder Gemeindeverwaltung schriftlich nach, ob für die konkrete Adresse eine Satzung gilt, ob die bisherige Ferienvermietung genehmigt oder als Bestand erfasst ist und welche Nachweise dafür maßgeblich sind. Klären Sie auch, ob ein solcher Status bei einem Eigentümerwechsel fortbesteht oder ob Sie selbst einen Antrag stellen müssten. Gehen Sie nicht davon aus, dass eine bisher gelebte Vermietung automatisch zulässig ist.
3. Baugenehmigung und Gemeinschaftsordnung einbeziehen
Die Zweckentfremdungssatzung ist nur eine Ebene. Unabhängig davon sollte die genehmigte Nutzung zur geplanten Nutzung passen. Sehen Sie in der Bauakte nach, ob die Einheit als Wohnung oder ausdrücklich als Ferienwohnung genehmigt wurde, und fragen Sie bei der zuständigen Baurechtsbehörde nach, wenn sich daraus keine klare Antwort ergibt. Wie Sie die Bauakte anfordern und lesen, beschreibt unser Beitrag Bauakte und Baulasten.
Bei einer Eigentumswohnung kommt die Gemeinschaft hinzu. Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Beschlüsse können Regeln zur Nutzung der Einheiten, zur Hausordnung oder zu gemeinschaftlichen Flächen enthalten. Bitten Sie die Verwaltung um die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und achten Sie darauf, ob die Vermietung an Gäste dort Thema war. Hinweise zur Lektüre finden Sie unter Teilungserklärung prüfen.
4. Kurtaxe, Gästemeldung und Zweitwohnungsteuer einplanen
Gemeinden am Bodensee können auf Grundlage einer eigenen Satzung eine Kurtaxe erheben. Die Kurtaxesatzung der Stadt Meersburg vom 18. Oktober 2023, in Kraft seit 1. Januar 2024, zeigt, welche Pflichten damit verbunden sein können: Wer Personen beherbergt – ausdrücklich auch Vermieter von Ferienwohnungen –, muss diese innerhalb von drei Tagen nach Ankunft beziehungsweise Abreise an- und abmelden sowie die Kurtaxe einziehen und an die Stadt abführen. Inhaber einer Zweitwohnung, die ihren Lebensmittelpunkt anderswo haben, zahlen dort eine pauschale Jahreskurtaxe von 120 Euro pro Person. Als Rechtsgrundlage nennt die Satzung unter anderem § 43 des Kommunalabgabengesetzes für Baden-Württemberg.
Hinzu kann eine Zweitwohnungsteuer kommen. Die Stadt Überlingen bemisst sie nach ihren Angaben zur Zweitwohnungssteuer mit 35 Prozent der jährlichen Nettokaltmiete; bei selbst genutzten Wohnungen wird eine Miete anhand des örtlichen Mietspiegels angesetzt. Eine Zweitwohnung ist dort innerhalb einer Woche nach Bezug anzuzeigen. Wie sich Eigennutzung und Vermietung bei einer gemischt genutzten Wohnung auf diese Steuer auswirken, klären Sie mit der Steuerabteilung der Gemeinde; die Besteuerung von Mieteinnahmen gehört in die steuerliche Beratung.
Hilfreich ist eine kurze Übersicht pro Gemeinde: Kurtaxesatzung, Zweitwohnungsteuersatzung, gegebenenfalls Zweckentfremdungssatzung, jeweils mit Fundstelle, Ansprechpartner und Datum Ihrer Anfrage.
5. Beispiel: Ein Prüfplan in sechs Schritten
Beispiel (frei gewählt, kein reales Objekt): Ein Paar aus München interessiert sich für eine Zweizimmerwohnung in einer Seegemeinde des Bodenseekreises. Es möchte die Wohnung etwa sechs Wochen im Jahr selbst nutzen und in der übrigen Saison an Gäste vermieten. Im Exposé steht, die Wohnung werde „derzeit als Ferienwohnung genutzt“.
- Nutzungsprofil: Die geplante Gästevermietung läge deutlich über zehn Wochen im Jahr. Gilt eine Zweckentfremdungssatzung, ist die Frage nach einer Genehmigung damit zentral.
- Anfrage an die Gemeinde: Gilt eine Satzung für die Adresse? Ist die Wohnung registriert oder als Bestand erfasst? Was gilt nach einem Eigentümerwechsel?
- Unterlagen vom Verkäufer: Baugenehmigung, Nachweise der bisherigen Vermietung wie Kurtaxeabrechnungen und gegebenenfalls Registrierungsbestätigungen.
- Unterlagen von der Verwaltung: Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Protokolle der letzten Versammlungen.
- Laufende Pflichten: Gästemeldung, Kurtaxe, mögliche Zweitwohnungsteuer, Reinigung und Schlüsselübergabe als eigene Positionen im Budget.
- Vertrag: Mit dem Notariat besprechen, welche Angaben zur bisherigen Nutzung und zu übergebenen Nachweisen in den Vertragsentwurf aufgenommen werden sollen.
Ergibt die Auskunft der Gemeinde, dass die Vermietung an Gäste genehmigungsbedürftig ist und keine Genehmigung vorliegt, sollte der Plan vor dem Kauf angepasst werden – etwa hin zu reiner Eigennutzung oder einer dauerhaften Vermietung. Das Beispiel enthält bewusst keine Preise und keine Aussage über eine bestimmte Gemeinde.
Wenn Sie eine Ferien- oder Zweitwohnung am Bodensee suchen, können Sie Ihre Kriterien und Ihr Nutzungsprofil in einem Suchauftrag hinterlegen. So lassen sich die genannten Prüfschritte von Anfang an in die Auswahl einbeziehen.
Redaktion: Keberlein Immobilien. Die verlinkten Grundlagen wurden am 2. Oktober 2026 geprüft. Allgemeine Orientierung; die rechtliche und gegebenenfalls technische Beurteilung des Einzelfalls bleibt erforderlich. Das Beitragsbild ist ein redaktionelles Symbolbild und zeigt kein angebotenes Objekt.
