Beim Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung besteht nicht automatisch in jedem Fall ein Vorkaufsrecht des Mieters. Entscheidend ist eine besondere Konstellation: Nach der Überlassung an den Mieter wurde Wohnungseigentum begründet oder soll begründet werden, und die Wohnung wird an einen Dritten verkauft.
Die drei Kernfragen
- Zeitfolge: Bestand das Mietverhältnis schon, bevor Wohnungseigentum begründet wurde oder werden sollte?
- Käufer: Erfolgt der Verkauf an einen Dritten? Beim Verkauf an Familien- oder Haushaltsangehörige des Vermieters greift die gesetzliche Ausnahme.
- Vertragsinhalt: Welche Konditionen enthält der bereits geschlossene Kaufvertrag, in den der Mieter bei wirksamer Ausübung eintritt?
Der Verkäufer oder der Dritte muss den Inhalt des Kaufvertrags mitteilen und über das Vorkaufsrecht unterrichten. Der Mieter übt das Recht schriftlich gegenüber dem Verkäufer aus. Für Fristbeginn, Fristdauer und Sonderfälle sind die allgemeinen Vorkaufsregeln mitzulesen; der konkrete Ablauf sollte deshalb notariell koordiniert werden.
Was Verkäufer vorbereiten sollten
- Zeitpunkt der Aufteilung und Beginn des Mietverhältnisses anhand von Teilungserklärung, Grundbuch und Mietvertrag dokumentieren.
- Dem Notariat früh mitteilen, dass die Wohnung vermietet ist.
- Im Kaufvertrag einen sauberen Ablauf für Mitteilung, Frist und Vollzug vorsehen.
- Keine verkürzende Aussage wie „Mieter hat generell kein Interesse“ verwenden; maßgeblich ist der rechtlich dokumentierte Ablauf.
- Übergabe und Kaufpreisfälligkeit so planen, dass das mögliche Vorkaufsrecht berücksichtigt ist.
Was Käufer und Mieter prüfen
Käufer sollten wissen, dass ein wirksam ausgeübtes Vorkaufsrecht den Erwerb in dieser Form verhindern kann. Mieter wiederum sollten nicht nur auf den Kaufpreis schauen: Sie treten grundsätzlich zu den Bedingungen des mit dem Dritten geschlossenen Vertrags ein. Finanzierung, Nebenkosten, Fristen und der genaue Kaufgegenstand müssen deshalb realistisch bewertet werden.
Begründetes Beispiel
Beispiel: Eine seit Jahren vermietete Einheit wird erst später in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend an einen außenstehenden Interessenten verkauft. Diese Zeitfolge spricht für den Anwendungsbereich des § 577 BGB. War die Einheit dagegen schon lange vor Mietbeginn Wohnungseigentum, entsteht das Recht nicht allein durch den späteren Verkauf.
Ein Vorkaufsrecht ist kein unverbindliches Erstangebot. Ob es besteht und wie es auszuüben ist, gehört vor dem Vollzug in die Prüfung des Notariats und bei Streit in individuelle Rechtsberatung.
Passend weiterlesen
Vertiefend: Vermietete Wohnung kaufen. Wenn Sie ein Vorhaben strukturiert vorbereiten möchten, finden Sie die passende Leistung unter Keberlein Immobilien.
Quellen und Prüfstand
Prüfstand: 2. Oktober 2026. Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechts-, Steuer-, Versicherungs- oder Fachberatung im Einzelfall.
