Bei einer geerbten Immobilie beginnt der Verkauf nicht mit Fotos und Inserat, sondern mit der Frage: Wer darf wirksam entscheiden und wie wird das gegenüber Grundbuchamt und Notariat nachgewiesen? Diese Klärung verhindert, dass Vermarktung, Finanzierung des Käufers oder Beurkundung später ins Stocken geraten.
Erbfolge und Verfügungsbefugnis zuerst klären
Nach § 35 Grundbuchordnung wird die Erbfolge grundsätzlich durch einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis nachgewiesen. Beruht sie auf einer öffentlich beurkundeten Verfügung von Todes wegen, können diese Urkunde und die Eröffnungsniederschrift genügen. Ob die Unterlagen im konkreten Fall ausreichen, klären Grundbuchamt und Notariat.
Gibt es mehrere Erben, gehört der Nachlass der Erbengemeinschaft gemeinschaftlich. Über einen einzelnen Nachlassgegenstand kann deshalb nicht ein Miterbe allein verfügen. Für einen Verkauf müssen Entscheidung, Mindestbedingungen und Unterschriften rechtzeitig koordiniert werden.
Arbeitsplan für Erben
- Nachlassunterlagen bündeln: Sterbeurkunde, Testament oder Erbvertrag, Eröffnungsniederschrift und gegebenenfalls Erbschein zusammentragen.
- Grundbuchstand prüfen: Eigentümer, Belastungen, Rechte und mögliche Verfügungsbeschränkungen mit dem Notariat abgleichen.
- Miterben abstimmen: Ziel, Preisrahmen, Umgang mit Inventar, Vollmachten und Kommunikationsweg schriftlich festhalten.
- Objektakte vervollständigen: Grundrisse, Wohnflächenunterlagen, Bauakte, Energieausweis, Mietunterlagen und bei Wohnungseigentum WEG-Dokumente beschaffen.
- Kosten und Steuern separat prüfen: Nachlassverbindlichkeiten, laufende Kosten, Erbschaftsteuer und ein mögliches privates Veräußerungsgeschäft sind unterschiedliche Themen.
- Vermarktung erst belastbar starten: Angaben zu Fläche, Zustand und Rechten dürfen nicht aus Erinnerungen übernommen werden.
Beispiel: drei Erben, eine Ansprechperson
Drei Geschwister erben gemeinsam eine Wohnung. Sie können intern eine Person mit der Sammlung von Unterlagen und der Terminabstimmung beauftragen. Ob und in welchem Umfang diese Person auch rechtsverbindlich handeln oder beim Notar vertreten darf, muss über eine geeignete Vollmacht geklärt werden. Eine reine Familienabsprache ersetzt den erforderlichen Nachweis nicht.
Steuerliche Zeitachse dokumentieren
Für § 23 EStG kann bei unentgeltlichem Erwerb der Anschaffungszeitpunkt des Rechtsvorgängers maßgeblich sein. Deshalb sollten Erben nicht nur das Erbdatum, sondern auch frühere Kauf- und Nutzungsunterlagen sichern. Vor Preiszusage oder Beurkundung ist eine individuelle steuerliche Prüfung sinnvoll.
Eine saubere Eigentums- und Unterlagenkette ist die Grundlage der Vermarktung – nicht ihre Formalie am Ende.
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Die Unterlagen-Checkliste für den Immobilienverkauf hilft beim Aufbau der Objektakte. Für die Vorbereitung eines Verkaufs können Sie außerdem die Seiten Immobilienbewertung und Immobilie verkaufen nutzen.
Quellen und Prüfstand
- § 35 GBO – Nachweis der Erbfolge
- § 2032 BGB – Erbengemeinschaft
- § 2040 BGB – Verfügung über Nachlassgegenstände
- § 23 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte
Prüfstand: 3. Oktober 2026. Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Fachberatung im Einzelfall.
