Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nach den reformierten Regeln erhoben. Neue Messbeträge und kommunale Hebesätze können dazu führen, dass sich die Belastung eines einzelnen Grundstücks verändert. Für die Betriebskostenabrechnung genügt es deshalb nicht, einen früheren Betrag fortzuschreiben: Maßgeblich sind der tatsächliche Bescheid, der richtige Zeitraum und die vertragliche Umlage.
Warum die Grundsteuer grundsätzlich Betriebskosten sein kann
§ 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung zählt die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks – ausdrücklich insbesondere die Grundsteuer – zu den Betriebskosten. Ob sie im konkreten Mietverhältnis auf den Mieter umgelegt werden darf, hängt aber von einer wirksamen Betriebskostenvereinbarung im Mietvertrag und der ordnungsgemäßen Abrechnung ab. Eine Eigentümerpflicht gegenüber der Kommune und die mietvertragliche Verteilung sind zwei getrennte Ebenen.
Prüfschritte für Vermieter
- Bescheid zuordnen: Grundstück, Kassenzeichen, Veranlagungsjahr und festgesetzten Jahresbetrag kontrollieren.
- Abrechnungszeitraum abgrenzen: Nur Kosten des betroffenen Zeitraums ansetzen; unterjährige Mietwechsel zeitanteilig nach dem verwendeten System behandeln.
- Vertrag prüfen: Ist die Umlage von Betriebskosten wirksam vereinbart und welcher Verteilerschlüssel gilt?
- Nicht umlagefähige Positionen trennen: Einmalige Gebühren, Säumniszuschläge oder eigene Verwaltungskosten nicht als Grundsteuer verstecken.
- Belegkette sichern: Bescheid, Zahlungsnachweise, Flächen- oder Einheitenübersicht und Berechnung aufbewahren.
- Änderungsbescheide nachhalten: Korrekturen nicht doppelt erfassen; mietrechtliche Fristen fachlich prüfen.
Prüfschritte für Mieter
Mieter können kontrollieren, ob der abgerechnete Gesamtbetrag zum Bescheid passt, der Zeitraum stimmt und derselbe Verteilerschlüssel wie bei den übrigen vereinbarten Kosten verwendet wurde. Bei gemischt genutzten Gebäuden kann außerdem die Frage relevant sein, ob eine Vorverteilung erforderlich ist. Wer Belegeinsicht benötigt, sollte sie konkret und nachvollziehbar anfordern.
Beispiel: neuer Bescheid, altes Rechenschema
Ein Vermieter erhält für 2026 einen anderen Jahresbetrag als 2025. Wird in der Abrechnung trotzdem der Vorjahresbetrag eingesetzt, ist die Rechnung nicht allein deshalb nachvollziehbar, weil der Verteilerschlüssel korrekt ist. Zuerst muss der richtige Gesamtbetrag feststehen; danach wird er nach Vertrag und Gesetz verteilt.
Die Grundsteuerreform ändert nicht automatisch den Mietvertrag. Sie macht aber eine aktuelle, belegbare Abrechnung besonders wichtig.
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Mehr zur Trennung von Eigentümer- und Mietkosten lesen Sie im Beitrag Betriebskostenabrechnung und Hausgeld richtig einordnen. Unterstützung bei Vermietung und Übergabe finden Sie unter Vermieten.
Quellen und Prüfstand
- § 2 BetrKV – Aufstellung der Betriebskosten
- § 556 BGB – Vereinbarungen über Betriebskosten
- Bundesfinanzministerium: FAQ zur neuen Grundsteuer, Stand 3. Juli 2026
Prüfstand: 3. Oktober 2026. Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Fachberatung im Einzelfall.
