Die Untersuchung auf Legionella spec. ist keine pauschale Pflicht für jedes Gebäude. Entscheidend sind Art und Größe der Wasserversorgungsanlage, die zentrale Trinkwassererwärmung und die Frage, ob Wasser im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit abgegeben wird. Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern sollte deshalb zuerst die konkrete Anlage fachlich eingeordnet werden.
Anlage statt Gebäudegröße prüfen
§ 31 Trinkwasserverordnung knüpft die systemische Untersuchung an gesetzliche Voraussetzungen. Dazu gehören unter anderem die Art der Wasserversorgungsanlage und technische Merkmale der Warmwasserinstallation. Eine häufig genannte Drei-Liter-Grenze betrifft das Wasservolumen in der Rohrleitung zwischen Abgang des Trinkwassererwärmers und Entnahmestelle; Zirkulationsleitungen werden dabei nicht mitgerechnet. Ob alle Tatbestandsmerkmale erfüllt sind, sollte ein qualifizierter Fachbetrieb oder ein für Trinkwasserhygiene sachkundiges Büro feststellen.
Organisationsplan für Eigentümer und Verwaltung
- Anlagenschema erstellen: Trinkwassererwärmer, Zirkulation, Steigstränge und geeignete Probenahmestellen dokumentieren.
- Pflicht und Intervall klären: Nutzung, Versorgungsart und technische Größen anhand der aktuellen Trinkwasserverordnung bewerten.
- Zugelassene Untersuchungsstelle beauftragen: Probenahme und Laboruntersuchung müssen den gesetzlichen Anforderungen entsprechen.
- Zugang koordinieren: Betroffene Wohnungen rechtzeitig informieren und Probenahmestellen zugänglich machen.
- Befunde geordnet ablegen: Laborberichte, Anlagenpläne, Wartungen und Kommunikation zusammenführen.
- Vertretung regeln: Auch bei Delegation müssen Zuständigkeit, Fristen und Rückmeldung eindeutig sein.
Wenn der technische Maßnahmenwert erreicht wird
§ 51 Trinkwasserverordnung verlangt dann unverzügliches Handeln: Das Gesundheitsamt ist zu informieren, sofern die Untersuchungsstelle dies nicht bereits getan hat. Ursachen sind unter Beachtung der allgemein anerkannten Regeln der Technik zu untersuchen; dazu gehören Ortsbesichtigung und Prüfung der Einhaltung dieser Regeln. Außerdem ist eine schriftliche Risikoabschätzung zu erstellen und es sind die erforderlichen Schutzmaßnahmen zu treffen. Dokumentationen sind nach der Vorschrift zehn Jahre verfügbar zu halten.
Beispiel: Befund nicht nur weiterleiten
Geht ein auffälliger Laborbericht an eine Verwaltung, reicht eine Ablage im Objektordner nicht. Zuerst wird geklärt, ob die Meldung ans Gesundheitsamt erfolgt ist. Parallel werden Fachplanung, Ortsbesichtigung, Risikoabschätzung und Information der betroffenen Verbraucher organisiert. Die konkrete Nutzungseinschränkung oder Sanierungsmaßnahme richtet sich nach Befund und fachlicher Bewertung.
Trinkwasserhygiene ist ein Prozess aus Anlagenkenntnis, qualifizierter Untersuchung, klarer Zuständigkeit und dokumentierter Reaktion.
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Technische Gebäudethemen sollten auch bei Kauf und Verkauf nachvollziehbar dokumentiert werden. Hilfreich sind die Unterlagen-Checkliste und der Beitrag zu Hausgeld, Rücklage und Sonderumlage.
Quellen und Prüfstand
- § 31 TrinkwV – Untersuchungspflichten in Bezug auf Legionella spec.
- § 51 TrinkwV – Handlungspflichten bei Erreichen des technischen Maßnahmenwerts
- Bundesgesundheitsministerium: Trinkwasserverordnung und Legionellen
Prüfstand: 3. Oktober 2026. Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Fachberatung im Einzelfall.
