Mängel beim Hausverkauf: Was müssen Verkäufer trotz Haftungsausschluss offenlegen?

Immobilienwissen · Prüfstand: 8. Oktober 2026

„Verkauft wie besichtigt“ – so oder ähnlich steht es in vielen Kaufverträgen über gebrauchte Häuser und Wohnungen. Für Verkäufer klingt das nach einem klaren Schlussstrich: Was nach der Übergabe auftaucht, ist Sache der Käufer. Ganz so einfach ist es nicht. Ein vertraglicher Ausschluss der Haftung für Sachmängel ist bei gebrauchten Immobilien zwar üblich, er entbindet aber nicht davon, bestimmte Umstände offen anzusprechen. Wer das rechtzeitig und nachvollziehbar tut, schützt sich selbst und schafft eine ruhigere Grundlage für die Verhandlung.

Dieser Beitrag zeigt, was hinter dem Haftungsausschluss steht, wo seine Grenzen liegen und wie Verkäufer bekannte Mängel vor dem Notartermin geordnet offenlegen und dokumentieren können.

1. Was ein Sachmangel ist und was der Ausschluss regelt

Die Bundesnotarkammer beschreibt in ihrem Glossar zu Grundstückskaufverträgen einen Sachmangel so: Das Grundstück oder Bauwerk hat nicht die vereinbarte, von Käufer und Verkäufer vorausgesetzte oder für die gewöhnliche Verwendung geeignete Beschaffenheit. Bei gebrauchten Immobilien wird die Haftung des Verkäufers dafür häufig ausgeschlossen. Das Glossar weist zugleich darauf hin, dass bei Verbraucherverträgen und beim Kauf neu hergestellter Bauwerke eine Abweichung von der gesetzlichen Haftung nur eingeschränkt zulässig ist.

Davon zu unterscheiden sind Rechtsmängel. Nach demselben Glossar muss der Verkäufer das Grundstück frei von Rechten Dritter übertragen, soweit diese nicht übernommen werden. Eingetragene Rechte wie Wegerechte oder Grundschulden gehören deshalb ebenso in die Vorbereitung wie der bauliche Zustand. Wie sich das Grundbuch strukturiert lesen lässt, beschreibt unser Beitrag Grundbuch vor dem Kauf.

2. Wo der Haftungsausschluss an Grenzen stößt

Der Medienverbund der Notarkammern hat in einer Pressemitteilung „Gekauft wie gesehen“ (August 2014) die Praxis zusammengefasst: Ein umfassender Gewährleistungsausschluss ist beim Verkauf gebrauchter Immobilien unter Verbrauchern üblich. Trotz dieses Ausschlusses muss der Verkäufer jedoch über offenbarungspflichtige Mängel aufklären. Als Beispiele nennt die Mitteilung eine Überflutungsgefahr, verbaute Asbestmaterialien oder einen Befall mit Hausschwamm. Auch eine lange zurückliegende und erfolgreich abgeschlossene Schwammsanierung sei mitzuteilen. Die Mitteilung zitiert zudem die Einschätzung, dass die Rechtsprechung die Offenlegungspflichten des Verkäufers stetig ausweite.

Für die Praxis folgt daraus eine einfache Haltung: Bei Umständen, die ein Verkäufer kennt und die für die Kaufentscheidung erkennbar bedeutsam sind, sollte er sich nicht allein auf die Klausel verlassen. Ob im Einzelfall eine Pflicht zur Aufklärung bestand, beurteilen am Ende Gerichte; ein offenes Wort vor der Beurkundung vermeidet diese Frage oft von vornherein.

3. Erkennbar, gefragt, verschwiegen: was der Bundesgerichtshof unterscheidet

Wie weit die Pflicht reicht, zeigt ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 15. September 2023 (V ZR 77/22), das der Gerichtshof in seiner Pressemitteilung Nr. 159/2023 erläutert hat. Der Fall betraf Gewerbeeinheiten, die Grundsätze lassen sich aber für jeden Immobilienverkauf gut einordnen:

• Erkennbare Mängel: Ein Verkäufer darf davon ausgehen, dass Mängel, die bei einer Besichtigung ohne Weiteres erkennbar sind, auch dem Käufer auffallen.
• Übergebene Unterlagen: Die Möglichkeit, Unterlagen einzusehen, steht einer Besichtigung nicht ohne Weiteres gleich. Mit einer gezielten Durchsicht darf der Verkäufer nur rechnen, wenn ein konkreter Anlass besteht – etwa bei einem übergebenen Sachverständigengutachten zu möglichen Mängeln. Ein allgemeiner Ordner oder Finanzierungsunterlagen reichen dafür nicht.
• Datenraum: Für einen virtuellen Datenraum gelten diese Grundsätze sinngemäß. Im entschiedenen Fall war ein wichtiges Versammlungsprotokoll drei Tage vor dem Notartermin ohne Hinweis eingestellt worden; damit konnte die Verkäuferin nicht mit einer Kenntnisnahme rechnen.
• Antworten auf Fragen: Unabhängig von einer ungefragten Aufklärung kann eine Haftung entstehen, wenn Erklärungen im Vertrag oder Antworten auf konkrete Fragen unrichtig oder unvollständig sind.

Bemerkenswert ist der Inhalt der Information: Es ging um absehbare Kosten für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum, die noch nicht beschlossen waren. Der Bundesgerichtshof sah die Verkäuferin dennoch in der Pflicht, ungefragt darüber aufzuklären, weil die Käuferin als künftige Miteigentümerin konkret mit anteiligen Kosten rechnen musste. Für Wohnungseigentümer bedeutet das: Anstehende Sanierungen, Streit in der Gemeinschaft und mögliche Sonderumlagen gehören in das Gespräch mit Kaufinteressierten. Welche WEG-Unterlagen dafür zusammengehören, erläutert unser Beitrag Hausgeld, Rücklage, Sonderumlage.

4. Bekannte Mängel geordnet offenlegen

Offenlegung gelingt am besten, wenn sie früh beginnt und schriftlich nachvollziehbar bleibt. Die genannte Pressemitteilung der Notarkammern empfiehlt Verkäufern, bekannte Mängel in der notariellen Urkunde zu erwähnen und die Aufklärung so zu dokumentieren, dass sie später belegbar ist. Hintergrund: Kennt der Käufer einen Mangel, entfallen seine Gewährleistungsrechte insoweit – im Streitfall muss der Verkäufer diese Kenntnis aber beweisen können. Zugleich rät die Mitteilung Verkäufern, möglichst keine Garantien abzugeben.

Welche Objektunterlagen Sie unabhängig von Mängeln bereithalten sollten, fasst unsere Checkliste zu den Unterlagen für den Immobilienverkauf zusammen. Besteht bei einem älteren Gebäude der Verdacht auf Schadstoffe, hilft der Beitrag Asbest vor Sanierung oder Kauf bei der Einordnung.

5. Was mündlich bleibt, zählt nicht: der Notarvertrag als Ort der Klärung

Die Bundesnotarkammer betont in ihrem Merkblatt zum Kauf einer gebrauchten Immobilie, dass eventuelle Nebenabreden der Notarin oder dem Notar unbedingt offengelegt werden müssen. Vereinbarungen außerhalb der Urkunde sind danach grundsätzlich unwirksam und können den gesamten Kaufvertrag ungültig machen. Was zwischen den Parteien zum Zustand besprochen wurde – etwa eine Reparatur, die der Verkäufer noch vor der Übergabe ausführen soll – gehört deshalb in den Vertrag.

Dasselbe Merkblatt rät der Käuferseite, den Zustand der Gebäude vor der Beurkundung zu begutachten, gemeinsam mit dem Verkäufer und/oder durch einen Bausachverständigen. Für Verkäufer ist das kein Nachteil: Eine gründliche Besichtigung macht sichtbare Punkte für beide Seiten erkennbar und reduziert spätere Missverständnisse. Wie Sie den Entwurf vor dem Termin systematisch durchgehen, zeigt unser Beitrag Notarentwurf beim Immobilienkauf.

Ein Haftungsausschluss und eine offene Kommunikation schließen sich nicht aus, sie ergänzen sich. Wenn Sie Ihren Verkauf vorbereiten möchten, ordnen wir Unterlagen, Zustand und bekannte Punkte gemeinsam mit Ihnen, bevor Interessenten angesprochen werden. Mehr dazu auf unserer Seite Immobilie verkaufen. Die rechtliche Prüfung des Vertrags bleibt Aufgabe des Notariats und gegebenenfalls einer anwaltlichen Beratung.

Redaktion: Keberlein Immobilien. Die verlinkten Grundlagen wurden am 8. Oktober 2026 geprüft. Allgemeine Orientierung; die rechtliche und gegebenenfalls technische Beurteilung des Einzelfalls bleibt erforderlich. Das Beitragsbild ist ein redaktionelles Symbolbild und zeigt kein angebotenes Objekt.