Bodenrichtwert im östlichen Bodenseekreis: Was sagt der Wert über Ihr Grundstück aus?

Immobilienwissen · Prüfstand: 12. Oktober 2026

Wer ein Haus oder ein Grundstück in Friedrichshafen, Tettnang oder Langenargen verkaufen, kaufen oder erben möchte, stößt früh auf den Bodenrichtwert. Die Zahl ist öffentlich einsehbar und wirkt deshalb wie ein fester Preis für den Quadratmeter Boden. Tatsächlich ist sie eine Orientierung für eine ganze Zone – nicht die Bewertung eines einzelnen Grundstücks. Dieser Beitrag zeigt, wo Sie die Werte für den östlichen Bodenseekreis finden, welche Angaben dazugehören und wie Sie den Wert für Ihre eigene Entscheidung sinnvoll einordnen.

Wer ermittelt die Bodenrichtwerte am östlichen Bodensee?

Zuständig ist der Gutachterausschuss Östlicher Bodenseekreis mit seiner Geschäftsstelle bei der Stadtverwaltung Friedrichshafen. Laut dem aktuellen Grundstücksmarktbericht zum Stichtag 1. Januar 2025 gehören zu seinem Gebiet Friedrichshafen, Tettnang, Eriskirch, Immenstaad, Kressbronn, Langenargen, Meckenbeuren und Neukirch. Für Gemeinden außerhalb dieses Gebiets – etwa im westlichen Bodenseekreis – ist ein anderer Gutachterausschuss zuständig; die jeweilige Gemeindeverwaltung nennt die richtige Stelle.

Grundlage der Bodenrichtwerte sind tatsächlich gezahlte Kaufpreise. Die Geschäftsstelle führt dafür die Kaufpreissammlung nach § 195 Baugesetzbuch. Der Marktbericht beschreibt den Bodenrichtwert als „aus Kaufpreisen ermittelten Bodenwert für unbebaute und bebaute Grundstücke“, bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche, und ausdrücklich als durchschnittlichen Lagewert ohne bindende Wirkung. Die aktuellen Werte zum 1. Januar 2025 wurden nach Angaben des Berichts Ende August und Anfang September 2025 beschlossen; die Kaufpreise stammen aus dem Auswertungsjahr 2024.

Wo finden Sie den Wert für Ihre Adresse?

Der einfachste Weg führt über BORIS-BW, das zentrale Bodenrichtwertinformationssystem der Gutachterausschüsse in Baden-Württemberg. Die Landesregierung hat das Portal bei seinem Start als informellen und kostenfreien Servicedienst vorgestellt, über den sich die Werte anzeigen und als Bodenrichtwertinformation ausdrucken lassen. Auch der Gutachterausschuss verweist für die genauen Zonengrenzen auf die Karte in BORIS-BW.

• Adresse suchen und Zone prüfen: Welcher Bodenrichtwertzone ist das Grundstück zugeordnet? Liegt es am Rand einer Zone, lohnt ein Blick auf die Nachbarzonen.
• Stichtag notieren: Für den östlichen Bodenseekreis ist derzeit der 1. Januar 2025 maßgeblich. Ältere Ausdrucke oder Angaben in Inseraten können sich auf frühere Stichtage beziehen.
• Merkmale des Richtwertgrundstücks festhalten: Entwicklungszustand, Art der Nutzung, beitragsrechtlicher Zustand und gegebenenfalls die wertrelevante Geschossflächenzahl.
• Ausdruck aufbewahren: Die Bodenrichtwertinformation gehört zu den Unterlagen, mit denen Sie später Rückfragen von Käufern, Banken oder Miterben beantworten.

Benötigen Sie eine schriftliche Auskunft der Geschäftsstelle, ist diese gebührenpflichtig. Die auf der Website der Stadt abrufbare Gutachterausschussgebührensatzung (beschlossen am 22. Februar 2021) sieht für eine einfache schriftliche Bodenrichtwertauskunft ohne Lageplan 30 Euro vor; eine erweiterte Auskunft wird nach Aufwand berechnet. Fragen Sie vor einem Antrag nach, welche Fassung aktuell gilt.

Welche Angaben gehören zum Bodenrichtwert?

Ein Bodenrichtwert gilt immer für ein gedachtes Richtwertgrundstück mit gebietstypischen Eigenschaften. Die Erläuterungen des Gutachterausschusses nennen dazu insbesondere:

• Entwicklungszustand: etwa baureifes Land, Bauerwartungs- oder Rohbauland oder Außenbereich.
• Art der Nutzung: zum Beispiel W für Wohnbaugrundstücke, M für gemischt genutzte Flächen oder G für Gewerbe.
• Beitragsrechtlicher Zustand: Bei baureifem Land ist der Bodenrichtwert als erschließungsbeitragsfreies Bauland ausgewiesen.
• Wertrelevante Geschossflächenzahl (wGFZ): Sie ist nach den Erläuterungen „keine baurechtliche Größe“, sondern eine Berechnungsgrundlage. Ein Anspruch auf eine bestimmte Bebauung lässt sich daraus nicht ableiten.

Gerade der letzte Punkt wird häufig missverstanden. Ob und wie dicht ein Grundstück bebaut werden darf, ergibt sich aus Bebauungsplan oder Baurecht – nicht aus der Bodenrichtwertkarte. Weicht die mögliche oder tatsächliche wGFZ vom Richtwertgrundstück ab, kann der Bodenwert nach den Erläuterungen anzupassen sein. Eigene Umrechnungskoeffizienten hat der Gutachterausschuss Östlicher Bodenseekreis nach seinen Angaben nicht abgeleitet; er verweist auf Orientierungswerte aus dem allgemeinen Wertermittlungsrecht.

Warum der Wert Ihres Grundstücks abweichen kann

Der Gutachterausschuss weist selbst darauf hin, dass Abweichungen eines einzelnen Grundstücks in wertbestimmenden Eigenschaften – etwa Lage, Maß der baulichen Nutzung, Grundstücksgröße oder Erschließung – zu einem abweichenden Verkehrswert führen. Am Bodensee kommen häufig Merkmale hinzu, die sich erst bei genauerem Hinsehen zeigen: Hanglage, Zuschnitt, Zufahrt, Ausrichtung oder Rechte Dritter im Grundbuch.

Bei bebauten Grundstücken ist der Bodenrichtwert zudem nur ein Baustein. Gebäude, Zustand, Grundriss und Nutzbarkeit bestimmen den Wert der Immobilie wesentlich mit. Wie sich Angebotspreise, Richtwerte und eine fundierte Einschätzung unterscheiden, erläutert der Beitrag Angebotspreis oder Marktwert. Für die Lagebeurteilung im Detail hilft der Beitrag zur Mikrolage am Bodensee.

Grundsteuer, Verkauf, Erbschaft: Welcher Stichtag gilt?

In Baden-Württemberg spielt der Bodenrichtwert auch bei der Grundsteuer eine Rolle. Hier ist jedoch ein anderer Stichtag maßgeblich: Der Gutachterausschuss Östlicher Bodenseekreis stellt klar, dass für Grundsteuerzwecke die Bodenrichtwerte zum 1. Januar 2022 gelten und die Werte zum 1. Januar 2025 dafür nicht verwendet werden dürfen. Auch andere Gutachterausschüsse im Land weisen darauf hin, dass ihre Geschäftsstellen keine Auskünfte und Beratungen zur Grundsteuer geben; zuständig ist das Finanzamt.

Für einen Verkauf, eine Erbauseinandersetzung oder eine Finanzierung zählt dagegen der aktuelle Markt. Ein Bodenrichtwert kann hier einen ersten Rahmen geben. Für belastbare Entscheidungen – etwa wenn Miterben sich einigen müssen oder ein Wert gegenüber Behörden nachzuweisen ist – kommt ein Verkehrswertgutachten in Betracht. Der Gutachterausschuss erstellt solche Gutachten laut Marktbericht auf Antrag unter anderem von Eigentümern, Behörden und Gerichten. Ob ein Gutachten, eine Maklereinschätzung oder beides sinnvoll ist, hängt vom Zweck ab; bei steuerlichen Fragen ist eine steuerliche Beratung einzubeziehen.

So nutzen Sie den Bodenrichtwert in der Praxis

1. Rufen Sie die Bodenrichtwertinformation für Ihre Adresse in BORIS-BW ab und notieren Sie Stichtag, Zone und Merkmale.
2. Stellen Sie die tatsächlichen Eigenschaften Ihres Grundstücks daneben: Fläche laut Grundbuch, Zuschnitt, Bebauung, Erschließung, Rechte und Lasten.
3. Klären Sie das Baurecht bei der Gemeinde, wenn die Bebaubarkeit für Ihre Entscheidung wichtig ist.
4. Verwenden Sie für die Grundsteuer ausschließlich die Werte zum 1. Januar 2022 und wenden Sie sich mit Fragen an das Finanzamt.
5. Lassen Sie den Wert der gesamten Immobilie einschätzen, bevor Sie einen Angebotspreis festlegen oder ein Kaufangebot abgeben.

Der Gutachterausschuss weist außerdem darauf hin, dass Bodenrichtwertkarten und Daten urheberrechtlich geschützt sind. Die Nennung einzelner Richtwerte in Gutachten, Exposés und ähnlichen Unterlagen zu konkreten Objekten ist davon ausgenommen. Wenn Sie eine Einordnung Ihrer Immobilie wünschen, finden Sie Informationen zur Immobilienbewertung und zu unserer Tätigkeit als Immobilienmakler im Bodenseekreis.

Redaktion: Keberlein Immobilien. Die verlinkten Grundlagen wurden am 12. Oktober 2026 geprüft. Allgemeine Orientierung; die rechtliche und gegebenenfalls technische Beurteilung des Einzelfalls bleibt erforderlich. Das Beitragsbild ist ein redaktionelles Symbolbild und zeigt kein angebotenes Objekt.