Ferienwohnung in der Eigentümergemeinschaft: Darf die WEG die Vermietung an Gäste untersagen?

Immobilienwissen · Prüfstand: 19. Oktober 2026

Viele Ferienwohnungen am Bodensee liegen in Wohnanlagen mit mehreren Eigentümern. Wer eine solche Wohnung an wechselnde Gäste vermieten möchte, bewegt sich deshalb in zwei Regelkreisen: dem öffentlichen Recht der Gemeinde, etwa bei Nutzungsgenehmigung, Zweckentfremdung oder Kurtaxe, und dem Innenverhältnis der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dieser Beitrag behandelt den zweiten Bereich. Er zeigt, was das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) grundsätzlich erlaubt, wo die Gemeinschaft regeln darf und welche Unterlagen Käufer und Eigentümer vor einer Ferienvermietung prüfen sollten.

Der Ausgangspunkt: Eigentümer dürfen ihr Sondereigentum vermieten

Nach § 13 Abs. 1 WEG kann jeder Wohnungseigentümer mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, soweit nicht das Gesetz entgegensteht. Ausdrücklich genannt sind das Bewohnen und das Vermieten.

Der Bundesgerichtshof hat in seiner Pressemitteilung zum Urteil vom 12. April 2019 (V ZR 112/18) an eine frühere Entscheidung aus dem Jahr 2010 erinnert: Ist eine Einheit zu Wohnzwecken bestimmt, umfasst die Wohnnutzung grundsätzlich auch die Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste. Eine Wohnung wird also nicht schon dadurch unzulässig genutzt, dass dort Gäste statt Dauermieter wohnen.

Anders kann es aussehen, wenn die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung etwas anderes bestimmt. Nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG können die Eigentümer vom Gesetz abweichende Vereinbarungen treffen. Eine solche Vereinbarung kann die Nutzung enger fassen, als es § 13 WEG vorsieht. Ebenso wichtig ist die Unterscheidung nach § 1 WEG: Wohnungseigentum betrifft eine Wohnung, Teileigentum Räume, die nicht zu Wohnzwecken dienen. Die Bezeichnung der Einheit im Grundbuch und in der Teilungserklärung ist daher der erste Prüfpunkt.

Was die Mehrheit beschließen kann – und was nicht

Im Fall des Bundesgerichtshofs erlaubte die Teilungserklärung die kurzzeitige Vermietung ausdrücklich. Eine Öffnungsklausel sah vor, dass die Teilungserklärung mit einer Mehrheit von 75 Prozent der Miteigentumsanteile geändert werden kann. Mit dieser Mehrheit beschlossen die Eigentümer, die Überlassung an wechselnde Feriengäste und andere Mieter mit kurzfristigem Unterkunftsbedarf zu untersagen. Der Bundesgerichtshof hielt diesen Beschluss für rechtswidrig, weil die betroffene Eigentümerin nicht zugestimmt hatte.

Die Begründung ist für die Praxis aufschlussreich. Die Zweckbestimmung einer Einheit legt fest, wie sie genutzt werden darf, und prägt damit ihren Wert. Sie gehört zu den „mehrheitsfesten“ Rechten. Ein Verbot gerade der kurzzeitigen Vermietung verengt diese Zweckbestimmung. Es bedarf nach der Pressemitteilung deshalb der Zustimmung aller Wohnungseigentümer, auch wenn eine Öffnungsklausel Mehrheitsentscheidungen grundsätzlich zulässt.

Daraus folgt nicht, dass eine Gemeinschaft gar nichts regeln darf. Nach § 19 WEG beschließen die Eigentümer über eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung, soweit keine Vereinbarung besteht; ausdrücklich genannt ist die Aufstellung einer Hausordnung. Regeln, die für alle Bewohner gleichermaßen gelten, sind damit etwas anderes als ein Verbot einer bestimmten Vermietungsform. Wo genau die Grenze im Einzelfall verläuft, ist eine rechtliche Frage, die anhand der konkreten Gemeinschaftsordnung und des Beschlusswortlauts zu beurteilen ist.

Rücksichtnahme bleibt Pflicht, auch bei erlaubter Vermietung

Eine erlaubte Ferienvermietung bedeutet nicht, dass Gäste das Zusammenleben im Haus beliebig belasten dürfen. Der Bundesgerichtshof hat betont, dass die übrigen Eigentümer Störungen wie Überbelegung, fortgesetzte Verstöße gegen die Hausordnung oder Lärm nicht hinnehmen müssen und sich dagegen mit Unterlassungsansprüchen wehren können. Dass die Gäste den anderen Bewohnern unbekannt sind, ist nach der Pressemitteilung für sich genommen keine Störung.

Im heutigen Gesetz ist diese Rücksichtnahmepflicht in § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG geregelt: Jeder Eigentümer ist gegenüber den übrigen verpflichtet, deren Sondereigentum nicht über das Maß hinaus zu beeinträchtigen, das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidlich ist. Außerdem muss er nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einhalten. Für Vermieter heißt das praktisch: Die Hausordnung gehört in die Gästeinformation, und es braucht eine erreichbare Ansprechperson, wenn es im Haus Fragen gibt.

Vor dem Kauf: Welche Unterlagen Sie prüfen sollten

Wer eine Wohnung in einer Anlage mit dem Ziel der Ferienvermietung erwerben möchte, sollte die Nutzungsfrage vor der Beurkundung klären. Dabei hilft ein Blick darauf, welche Regeln einen Käufer überhaupt binden. Nach § 10 Abs. 3 WEG wirken Vereinbarungen und auf einer Vereinbarung beruhende Beschlüsse gegenüber einem Sondernachfolger nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Sonstige Beschlüsse benötigen diese Eintragung nicht. Beide Quellen sind deshalb relevant.

• Grundbuch und Teilungserklärung: Ist die Einheit als Wohnungs- oder Teileigentum bezeichnet? Enthält die Gemeinschaftsordnung eine Regelung zur Vermietung, zur gewerblichen Nutzung oder zur Ferienvermietung? Gibt es eine Öffnungsklausel und spätere Änderungen?
• Beschluss-Sammlung und Protokolle: Wurden Beschlüsse zur Hausordnung, zur Nutzung gemeinschaftlicher Flächen oder zu Gästen gefasst? Ist ein Beschluss angefochten oder ein Verfahren anhängig?
• Gelebte Praxis: Werden bereits andere Einheiten an Gäste vermietet? Gab es in den Protokollen Beschwerden oder Hinweise auf Konflikte?
• Öffentliches Recht: Ist die Nutzung als Ferienwohnung baurechtlich und nach örtlichen Satzungen zulässig? Das WEG beantwortet diese Frage nicht.

Wie Sie Protokolle und Beschlüsse systematisch lesen, beschreibt unser Beitrag zu den WEG-Unterlagen vor dem Wohnungskauf. Die öffentlich-rechtliche Seite, also Genehmigung, Zweckentfremdung und Kurtaxe im Bodenseekreis, behandelt der Beitrag Ferienwohnung am Bodensee kaufen.

Beispiel (frei gewählt, kein reales Objekt)

Eine Käuferin interessiert sich für eine Zweizimmerwohnung in einer Anlage mit zwölf Einheiten in Seenähe. Sie möchte die Wohnung einige Wochen im Jahr selbst nutzen und in der übrigen Zeit an Gäste vermieten. Im Exposé steht „ideal als Ferienwohnung“.

Vor einer Entscheidung lässt sie sich Grundbuchauszug, Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, die Beschluss-Sammlung und die Protokolle der letzten Jahre geben. Die Einheit ist als Wohnungseigentum eingetragen, die Gemeinschaftsordnung enthält keine Einschränkung der Vermietung. Eine Öffnungsklausel erlaubt Änderungen mit qualifizierter Mehrheit. In einem Protokoll findet sich ein Beschluss zur Hausordnung mit Ruhezeiten und Regeln zur Nutzung des Fahrradkellers, der für alle Bewohner gilt.

Die Käuferin hält fest: Nach der Gemeinschaftsordnung ist die Vermietung an Gäste nicht ausgeschlossen, die Hausordnung muss sie an ihre Gäste weitergeben. Offen bleibt die Frage, ob die Gemeinde die Nutzung als Ferienwohnung zulässt. Diese klärt sie gesondert mit der Stadt und lässt den Kaufvertragsentwurf vom Notariat erläutern. Die Bezeichnung im Exposé ersetzt keine dieser Prüfungen.

Ihre nächsten Schritte

Sammeln Sie die WEG-Unterlagen früh und lesen Sie sie mit einer konkreten Frage: Ist die geplante Nutzung nach der Gemeinschaftsordnung zulässig, und welche Beschlüsse regeln das Zusammenleben im Haus? Halten Sie Antworten jeweils mit Fundstelle fest. Wenn Sie bereits Eigentümer sind und ein Beschlussvorschlag zur Vermietung auf der Tagesordnung steht, lohnt es sich, den Wortlaut vor der Versammlung prüfen zu lassen.

Wenn Sie eine Ferienimmobilie am Bodensee suchen, können Sie Ihre Kriterien über unseren Suchauftrag hinterlegen. Für Fragen zu einem konkreten Objekt erreichen Sie uns über die Kontaktseite.

Redaktion: Keberlein Immobilien. Die verlinkten Grundlagen wurden am 19. Oktober 2026 geprüft. Allgemeine Orientierung; die rechtliche und gegebenenfalls technische Beurteilung des Einzelfalls bleibt erforderlich. Das Beitragsbild ist ein redaktionelles Symbolbild und zeigt kein angebotenes Objekt.