Erhaltungssatzung in München: Was gilt für Kauf, Umbau und Vermietung?

Immobilienwissen · Prüfstand: 3. Oktober 2026

Wer in München ein Mehrfamilienhaus oder eine Wohnung in einem Altbauquartier kauft, sollte früh eine Frage klären, die im Exposé selten steht: Liegt das Gebäude in einem Erhaltungssatzungsgebiet? Die Antwort beeinflusst, welche Umbauten später möglich sind, ob die Stadt beim Verkauf eines Grundstücks ein Vorkaufsrecht hat und welche Nutzungen eine Genehmigung brauchen. Seit Februar 2026 hat die Stadt den Vollzug dieser Satzungen zudem verschärft.

Dieser Beitrag erläutert, was die Münchner Erhaltungssatzungen regeln, wie Sie eine Adresse prüfen und welche Fragen Käufer und Eigentümer vor einer Entscheidung beantworten sollten. Er bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall.

1. Was eine Erhaltungssatzung in München bezweckt

Grundlage ist § 172 des Baugesetzbuchs. Danach kann eine Gemeinde Gebiete festlegen, in denen bauliche Veränderungen und Nutzungsänderungen einer Genehmigung bedürfen. München nutzt dieses Instrument zum sogenannten Milieuschutz. Nach den Angaben der Landeshauptstadt München sollen gewachsene Bevölkerungsstrukturen bewahrt und Verdrängungsprozesse vermieden werden. Derzeit bestehen 36 Erhaltungssatzungen mit 204.400 Wohnungen und rund 340.500 Bewohnerinnen und Bewohnern.

Die Satzungen gelten nach Angaben der Stadt unbefristet und werden alle fünf Jahre überprüft. Erlassen werden sie vom Referat für Stadtplanung und Bauordnung; über Genehmigungen entscheidet das Sozialreferat, über Vorkaufsrechte das Kommunalreferat. Für Ihre Unterlagen ist diese Aufteilung hilfreich, weil Anfragen je nach Thema an unterschiedliche Stellen gehen.

2. Die Adresse prüfen und den Stand dokumentieren

Ob ein Gebäude in einem Erhaltungssatzungsgebiet liegt, lässt sich über die interaktive Karte im Geoportal München nachvollziehen, auf die die Stadt verweist. Gehen Sie dabei so vor:

1. Adresse und, wenn bekannt, Flurstück im Kartendienst aufrufen.
2. Den Namen des Gebiets und das Datum des Kartenabrufs notieren; einen Bildschirmausdruck zu den Kaufunterlagen nehmen.
3. Bei Grenzlagen oder Unklarheiten schriftlich beim Sozialreferat, Fachbereich Bestandssicherung, nachfragen.
4. Den Verkäufer bitten, bereits erteilte erhaltungsrechtliche Genehmigungen oder Auflagen für das Gebäude vorzulegen.

Bei Eigentumswohnungen gehören auch die Protokolle der Eigentümerversammlungen dazu. Dort zeigt sich häufig, ob Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum wegen einer Genehmigung verschoben oder angepasst wurden. Wie Sie diese Unterlagen lesen, beschreibt unser Beitrag WEG-Unterlagen vor dem Wohnungskauf.

3. Welche Maßnahmen eine Genehmigung brauchen

Für Eigentümer ist entscheidend, dass nicht erst ein Abriss, sondern bereits viele übliche Modernisierungen erfasst sein können. Nach der Leistungsbeschreibung des Fachbereichs Bestandssicherung sind unter anderem genehmigungspflichtig:

• bauliche Änderungen wie die Modernisierung von Bädern, Grundrissänderungen oder der Einbau von Aufzügen,
• energetische Maßnahmen wie die Erneuerung von Fenstern und Türen, die Dämmung des Gebäudes oder der Einbau einer Heizung,
• Nutzungsänderungen, etwa die Umwandlung von Wohnraum in Gewerbefläche.

Reine Instandsetzungen, der Ausbau eines Dachgeschosses und Änderungen an Räumen, die nicht dem Wohnen dienen, sind danach nicht genehmigungspflichtig. Umfassende Modernisierungen im Sinne von § 556f BGB sind nach den Angaben der Stadt grundsätzlich nicht genehmigungsfähig. Für energetische Maßnahmen, die über die Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes hinausgehen, verlangt die Stadt einen öffentlich-rechtlichen Vertrag, der die Umlage der Kosten auf die Mieter begrenzt. Auch die Umwandlung in Wohnungs- oder Teileigentum ist genehmigungspflichtig.

Zum Antrag gehören nach der Leistungsbeschreibung ein ausgefülltes Antragsformular, ein Grundbuchauszug, bei Grundrissänderungen Bestands- und Planungspläne mit Wohnflächenberechnung sowie bei energetischen Maßnahmen eine Bauteilübersicht mit U-Werten. Die Gebühr beträgt 0,25 Prozent der Baukosten, die auf volle 500 Euro aufgerundet werden, mindestens 15 Euro und höchstens 1.000 Euro. Wenn Sie eine Modernisierung in einem vermieteten Haus planen, sollten Sie die erhaltungsrechtliche Genehmigung zeitlich mit der Mieterinformation abstimmen; Hinweise dazu enthält der Beitrag Modernisierungsankündigung bei Wohnraum.

4. Verschärfter Vollzug seit Februar 2026 und Vorkaufsrecht

Mit einer Mitteilung vom 9. Februar 2026 hat die Stadt angekündigt, den Vollzug zu verschärfen. Der Abbruch von Wohnhäusern wird danach grundsätzlich nicht mehr genehmigt, es sei denn, der Erhalt ist wirtschaftlich nicht mehr tragbar. Ersatzwohnraum darf nicht zur Verdrängung der bisherigen Mieter führen. Außerdem werden möblierte Wohnungen auf Zeit als genehmigungspflichtige Nutzungsänderung behandelt und verstärkt kontrolliert. Wer eine Wohnung in einem solchen Gebiet möbliert auf Zeit vermieten möchte, sollte diesen Punkt vor dem Kauf ausdrücklich klären.

Beim Verkauf von bebauten oder unbebauten Grundstücken in einem Erhaltungssatzungsgebiet steht der Stadt zudem ein Vorkaufsrecht zu, über das sie innerhalb von drei Monaten entscheidet. Käufer können das Vorkaufsrecht durch eine Abwendungserklärung vermeiden, binden sich damit aber an Mietbindungen und Belegungsauflagen. Für den Zeitplan bedeutet das: Kaufpreisfälligkeit, Finanzierung und Besitzübergang sollten die mögliche Entscheidungsfrist berücksichtigen. Was im Kaufvertragsentwurf dazu stehen sollte, besprechen Sie mit dem Notariat; einen allgemeinen Prüfweg bietet unser Beitrag Notarentwurf beim Immobilienkauf.

5. Beispiel: Altbauwohnung mit Umbauplänen

Beispiel (frei gewählt, kein reales Objekt): Ein Paar interessiert sich für eine vermietete Dreizimmerwohnung in einem Altbau. Nach Auszug des Mieters möchte es das Bad erneuern, zwei Zimmer zusammenlegen und die Wohnung zeitweise möbliert vermieten. Die Kartenabfrage zeigt, dass das Haus in einem Erhaltungssatzungsgebiet liegt.

• Bad und Grundriss: Beide Vorhaben fallen in die Gruppe der genehmigungspflichtigen baulichen Änderungen. Vor dem Kauf wird beim Fachbereich Bestandssicherung erfragt, welche Unterlagen nötig sind und wie solche Anträge üblicherweise beurteilt werden.
• Möblierte Zeitvermietung: Da die Stadt diese Nutzung als genehmigungspflichtige Nutzungsänderung behandelt, plant das Paar alternativ mit einer regulären, unbefristeten Vermietung.
• Bestehendes Mietverhältnis: Der laufende Mietvertrag wird gesondert geprüft; ein künftiger Auszug ist keine verlässliche Planungsgrundlage. Hinweise gibt der Beitrag Vermietete Wohnung kaufen.
• Budget: Für die Genehmigung wird die Gebühr nach der genannten Staffel eingeplant, für mögliche Auflagen ein zeitlicher Puffer.

Das Beispiel zeigt, dass die Kaufentscheidung weniger vom Preis allein als von der realistisch möglichen Nutzung abhängt. Weitere Grundlagen zum Wohnungsmarkt in der Stadt finden Sie im Beitrag Münchner Mietspiegel nutzen und in der Kategorie Bodensee & München. Unsere Leistungen in der Stadt beschreibt die Seite Immobilienmakler München.

Redaktion: Keberlein Immobilien. Die verlinkten Grundlagen wurden am 3. Oktober 2026 geprüft. Allgemeine Orientierung; die rechtliche und gegebenenfalls technische Beurteilung des Einzelfalls bleibt erforderlich. Das Beitragsbild ist ein redaktionelles Symbolbild und zeigt kein angebotenes Objekt.