Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist kein bloßer Hinweis auf „gestiegene Mieten“. Das Gesetz verlangt ein begründetes Zustimmungsverlangen und mehrere voneinander unabhängige Grenzen. Vermieter sollten die Prüfung deshalb in fester Reihenfolge dokumentieren; Mieter können dieselbe Reihenfolge für ihre Kontrolle verwenden.
Vier Ebenen der Prüfung
- Anwendungsbereich: Handelt es sich tatsächlich um eine Erhöhung nach § 558 BGB und nicht um Indexmiete, Staffelmiete oder Modernisierung?
- Zeitliche Voraussetzungen: Die Miete muss beim Wirksamwerden seit 15 Monaten unverändert sein; das Verlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden.
- Obergrenzen: Die verlangte Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten. Zusätzlich gilt die Kappungsgrenze: grundsätzlich 20 Prozent in drei Jahren, in bestimmten Gebieten aufgrund Landesverordnung 15 Prozent.
- Form und Begründung: Das Verlangen ist in Textform zu erklären und zu begründen.
Zulässige Begründungsmittel
§ 558a BGB nennt insbesondere Mietspiegel, Mietdatenbank, begründetes Sachverständigengutachten oder Entgelte für drei vergleichbare Wohnungen. Existiert ein qualifizierter Mietspiegel mit Angaben für die Wohnung, müssen diese Angaben im Erhöhungsverlangen mitgeteilt werden – auch wenn ein anderes Begründungsmittel verwendet wird.
Für München stellt die Stadt den Mietspiegel 2025 und einen Online-Berechnungsservice bereit. Für Objekte im Bodenseekreis muss je nach Gemeinde geprüft werden, welcher Mietspiegel oder welches andere gesetzliche Begründungsmittel verfügbar ist und welche aktuelle Landesverordnung zur abgesenkten Kappungsgrenze gilt.
Zustimmung ist ein eigener Schritt
Der Mieter schuldet die erhöhte Miete nicht allein deshalb, weil ein Schreiben eingegangen ist. Nach § 558b BGB kann er bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang zustimmen. Erfolgt keine Zustimmung, kann der Vermieter innerhalb der gesetzlichen Klagefrist auf Zustimmung klagen. Formfehler oder eine rechnerisch zu hohe Forderung sollten nicht durch Druck, sondern durch Korrektur und fachliche Prüfung gelöst werden.
Beispiel: zwei Grenzen, der niedrigere Wert entscheidet
Eine Vergleichsmietenberechnung könnte einen bestimmten Erhöhungsspielraum zeigen. Liegt die nach der Kappungsgrenze zulässige Steigerung darunter, begrenzt sie das Verlangen. Umgekehrt erlaubt eine rechnerisch freie Kappungsgrenze keine Miete oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete. Konkrete Beträge sind immer anhand des laufenden Mietverhältnisses zu berechnen.
Ortsübliche Vergleichsmiete, Kappungsgrenze und Fristen sind keine Alternativen – alle müssen gleichzeitig eingehalten werden.
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Für München ergänzt der Beitrag Münchner Mietspiegel richtig nutzen die Einordnung. Bei vereinbarter Indexmiete gilt ein anderer Weg; dazu lesen Sie Indexmiete verstehen. Unterstützung bei der Vermietung finden Sie unter Vermieten.
Quellen und Prüfstand
- § 558 BGB – Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
- § 558a BGB – Form und Begründung
- § 558b BGB – Zustimmung und Klagefrist
- Landeshauptstadt München: Mietspiegel
Prüfstand: 3. Oktober 2026. Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Fachberatung im Einzelfall.
