Zweitwohnungsteuer am Bodensee: Was gilt für Ferien- und Zweitwohnungen?

Immobilienwissen · Prüfstand: 6. Oktober 2026

Wer am Bodensee eine Wohnung neben seinem Hauptwohnsitz nutzt, sollte neben Kaufpreis, Hausgeld und Kurtaxe einen weiteren laufenden Posten einplanen: die Zweitwohnungsteuer. Viele Städte am See erheben sie, darunter Überlingen, Meersburg und Friedrichshafen. Die Steuer ist eine örtliche Abgabe. Jede Gemeinde regelt sie in einer eigenen Satzung, und die Sätze haben sich in den vergangenen Jahren mehrfach verändert.

Dieser Beitrag zeigt, wann die Steuer anfallen kann, wie sie berechnet wird, welche Meldepflichten gelten und was das für eine Ferienwohnung bedeutet, die Sie zeitweise selbst nutzen und zeitweise vermieten. Er bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine rechtliche oder steuerliche Beratung im Einzelfall. Maßgeblich ist immer die aktuelle Satzung der Gemeinde, in der die Wohnung liegt.

1. Wann gilt eine Wohnung als Zweitwohnung?

Die Zweitwohnungssteuersatzung der Stadt Überlingen zeigt den typischen Aufbau. Nach § 2 ist Steuerschuldner, wer im Stadtgebiet eine Zweitwohnung innehat. Als Zweitwohnung gilt jede Wohnung, die jemand neben seiner Hauptwohnung zu Zwecken der Erholung, der Berufsausübung, der Ausbildung oder des sonstigen persönlichen Lebensbedarfs innehat. Hauptwohnung ist die vorwiegend benutzte Wohnung; bei Verheirateten und Lebenspartnern die vorwiegend benutzte Wohnung der Familie beziehungsweise der Lebenspartner.

Entscheidend ist also nicht das Eigentum, sondern das Innehaben: Auch wer eine Wohnung am See nur mietet, kann steuerpflichtig sein. Umgekehrt ist nicht jede Wohnung, die Ihnen gehört, automatisch Ihre Zweitwohnung. Sind mehrere Personen Inhaber derselben Zweitwohnung, haften sie nach der Satzung als Gesamtschuldner.

Eine wichtige Ausnahme regelt § 2 Abs. 5: Keine Steuer fällt für eine aus beruflichen Gründen vorgehaltene Wohnung von nicht dauernd getrennt lebenden Verheirateten oder Lebenspartnern an, wenn die gemeinsame Wohnung in einer anderen Gemeinde liegt und die Zweitwohnung erforderlich ist. Die Stadt Friedrichshafen beschreibt eine vergleichbare Regelung und nennt dort zusätzlich eine regelmäßige Nutzung und eine Entfernung zur Arbeitsstelle von höchstens zehn Kilometern. Solche Details zeigen, warum die jeweilige Ortssatzung gelesen werden sollte.

2. Wie die Steuer berechnet wird

Bemessungsgrundlage ist in den drei genannten Städten der jährliche Mietaufwand, also die Jahresnettokaltmiete. Für Eigentümer, die ihre Wohnung selbst nutzen, wird statt einer vertraglichen Miete die übliche Miete angesetzt. Überlingen ermittelt sie nach § 3 seiner Satzung anhand des örtlichen Mietspiegels; die Stadt Meersburg schätzt sie ebenfalls auf Grundlage ihres Mietspiegels. Ist eine Bruttomiete vereinbart, sieht die Überlinger Satzung pauschale Abzüge vor: zehn Prozent bei einer Bruttokaltmiete und zwanzig Prozent bei einer Bruttowarmmiete.

Auf diese Grundlage wird der Steuersatz angewendet. In Überlingen beträgt er nach § 4 Abs. 1 seit der Änderungssatzung, die zum 1. Januar 2024 wirksam wurde, 35 Prozent des jährlichen Mietaufwands; die ursprüngliche Fassung aus dem Jahr 2020 sah noch 28 Prozent vor. Auch Friedrichshafen hat den Satz laut einer Mitteilung der Stadt vom 19. November 2024 zum 1. Januar 2025 von 28 auf 35 Prozent der jährlichen Nettokaltmiete angehoben. Die Meersburger Informationsseite nennt keinen Prozentsatz; hier ist die Satzung vom 16. Dezember 2019 in ihrer aktuellen Fassung bei der Stadt anzufordern.

Ältere Satzungsfassungen sind im Netz häufig noch auffindbar. Achten Sie deshalb beim Rechnen stets auf das Datum und auf spätere Änderungssatzungen. Die Stadt Überlingen führt beide Dokumente auf ihrer Seite Satzungen und Verordnungen.

3. Ferienwohnung mit Eigennutzung und Vermietung

Viele Käufer einer Ferienwohnung am See möchten sie einige Wochen selbst nutzen und in der übrigen Zeit an Gäste vermieten. Für diese Konstellation enthält die Überlinger Satzung in § 4 Abs. 3 eine Staffel: Ist die Möglichkeit der Eigennutzung zeitlich begrenzt, ermäßigt sich der Steuersatz. Bei einer Eigennutzungsmöglichkeit von bis zu einem Monat beträgt die Steuer 25 Prozent, bis zu drei Monaten 50 Prozent und bis zu sechs Monaten 75 Prozent des regulären Satzes. Die Satzung knüpft dies an vertragliche Voraussetzungen, etwa die Überlassung zur Weitervermietung über eine Vermietungsagentur oder einen Hotelbetrieb.

Für die Praxis bedeutet das: Die Ermäßigung entsteht nicht schon dadurch, dass Sie die Wohnung tatsächlich wenig nutzen. Sie setzt eine nachweisbar begrenzte Verfügbarkeit voraus. Wer eine solche Regelung in Anspruch nehmen möchte, sollte vor Abschluss eines Vermietungsvertrags mit der Stadt klären, welche Vertragsgestaltung und welche Nachweise anerkannt werden. Ob eine Wohnung, die ausschließlich vermietet wird und Ihnen gar nicht zur Verfügung steht, überhaupt erfasst ist, sollten Sie ebenfalls ausdrücklich mit der zuständigen Steuerstelle abstimmen.

Unabhängig von der Zweitwohnungsteuer bleiben die Pflichten aus der Vermietung bestehen. Wie Kurtaxe und Meldeschein organisiert werden, beschreibt unser Beitrag Gäste in der Ferienwohnung anmelden. Ob eine Ferienvermietung am Standort überhaupt zulässig ist, behandelt der Beitrag Ferienwohnung am Bodensee kaufen.

4. Anzeige, Beginn und Fälligkeit

Die Steuer wird nicht automatisch mit dem Kauf festgesetzt. Die Satzungen sehen eine Anzeigepflicht vor. In Überlingen ist nach § 6 der Bezug oder die Aufgabe einer Wohnung innerhalb einer Woche schriftlich anzuzeigen; Änderungen, die sich auf die Höhe der Steuer auswirken, sind unverzüglich mitzuteilen. Die Informationsseite der Stadt Überlingen nennt als zuständige Stelle die Abteilung Kämmerei & Controlling, Sachgebiet Steuern. Auch Meersburg verweist auf eine Meldepflicht bei Bezug und Aufgabe einer Zweitwohnung nach § 6 seiner Satzung. Wer die Anzeigepflicht vorsätzlich oder leichtfertig verletzt, handelt nach § 7 der Überlinger Satzung ordnungswidrig.

Zum zeitlichen Ablauf regelt die Überlinger Satzung: Die Steuerschuld entsteht am 1. Januar eines Jahres; bei einem späteren Bezug am ersten Tag des folgenden Kalendervierteljahres. Besteht die Steuerpflicht nur für einen Teil des Jahres, vermindert sich die Steuer anteilig. Fällig ist sie einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids.

1. Vor dem Kauf: aktuelle Satzung und alle Änderungssatzungen der Gemeinde beschaffen und den geltenden Steuersatz notieren.
2. Bemessung abschätzen: bei Eigennutzung die übliche Miete nach dem örtlichen Mietspiegel ansetzen, bei Anmietung die vertragliche Nettokaltmiete.
3. Nutzungsmodell festlegen: Eigennutzung, Vermietung oder beides – und bei einer Mischnutzung die Voraussetzungen einer Ermäßigung mit der Stadt klären.
4. Nach dem Bezug: die Anzeigefrist beachten und eine Kopie der Anzeige aufbewahren.
5. Jährlich: Bescheid prüfen und Änderungen der Nutzung oder Miete rechtzeitig melden.

5. Beispiel: Die Zweitwohnungsteuer im Budget

Beispiel (frei gewählt, kein reales Objekt): Ein Ehepaar mit Hauptwohnsitz in Stuttgart erwirbt in Überlingen eine Eigentumswohnung, die es selbst als Feriendomizil nutzen möchte. Angenommen, die Stadt setzt nach dem Mietspiegel eine übliche Jahresnettokaltmiete von 9.600 Euro an. Der Betrag ist frei gewählt und keine Auskunft über das örtliche Mietniveau.

• Volle Eigennutzungsmöglichkeit: 35 Prozent von 9.600 Euro ergeben 3.360 Euro im Jahr.
• Eigennutzung vertraglich auf bis zu drei Monate begrenzt: 50 Prozent des regulären Satzes, also 1.680 Euro im Jahr – sofern die Voraussetzungen der Satzung erfüllt sind.
• Bezug Mitte Mai: Die Steuerschuld entsteht erst zum 1. Juli; für das erste Jahr fällt nur ein anteiliger Betrag an.

Das Beispiel zeigt, dass die Steuer über viele Jahre eine spürbare Größe im laufenden Budget sein kann und dass das gewählte Nutzungsmodell sie beeinflusst. Rechnen Sie sie deshalb neben Hausgeld, Rücklage und Finanzierung ein. Welche einmaligen Kosten beim Erwerb hinzukommen, zeigt unser Beitrag Kaufnebenkosten am Bodensee und in München.

Wenn Sie eine Ferien- oder Zweitwohnung im Bodenseekreis suchen oder eine bestehende Wohnung einordnen möchten, finden Sie unter Immobilienmakler im Bodenseekreis unsere Leistungen in der Region. Für eine konkrete Anfrage nutzen Sie gern den Kontakt.

Redaktion: Keberlein Immobilien. Die verlinkten Grundlagen wurden am 6. Oktober 2026 geprüft. Allgemeine Orientierung; die rechtliche und gegebenenfalls technische Beurteilung des Einzelfalls bleibt erforderlich. Das Beitragsbild ist ein redaktionelles Symbolbild und zeigt kein angebotenes Objekt.