Registrierungsnummer für die Ferienwohnung: Was gilt seit der EU-Kurzzeitvermietungsverordnung?

Immobilienwissen · Prüfstand: 11. Oktober 2026

Seit dem 20. Mai 2026 gilt die europäische Verordnung über Daten zur kurzfristigen Vermietung von Unterkünften unmittelbar in allen Mitgliedstaaten. Viele Eigentümer von Ferienwohnungen am Bodensee fragen sich seitdem, ob sie nun eine Registrierungsnummer benötigen und ob ihre Wohnung ohne Nummer weiter auf Buchungsportalen erscheinen darf. Die Antwort hängt weniger von der Verordnung selbst ab als davon, ob die zuständige Stelle vor Ort ein Registrierungsverfahren eingeführt hat.

Dieser Beitrag ordnet die europäischen Vorgaben, die Umsetzung in Deutschland und die örtlichen Regelungen ein – am Beispiel von Überlingen und München. Er bietet allgemeine Orientierung und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall.

1. Was die EU-Verordnung regelt – und was nicht

Die Verordnung (EU) 2024/1028 enthält Vorschriften über die Erhebung von Daten durch Behörden und über deren Austausch mit Online-Plattformen. Sie verbietet die Vermietung an Feriengäste nicht und schreibt auch nicht vor, dass jede Gemeinde ein Register einführen muss. Sie legt vielmehr fest, wie ein Registrierungsverfahren beschaffen sein muss, wenn eine Behörde eines vorsieht.

Nach Artikel 4 der Verordnung beruhen solche Verfahren auf Erklärungen der Gastgeber, sollen online und möglichst unentgeltlich oder zu angemessenen Kosten zugänglich sein, und die vergebenen Registrierungsnummern werden in ein öffentliches Register aufgenommen. Artikel 5 beschreibt, welche Angaben der Gastgeber macht – etwa Anschrift und Art der Einheit, ob sie ganz oder teilweise am Haupt- oder Zweitwohnsitz liegt, sowie Angaben zur Person. Für die Richtigkeit ist der Gastgeber selbst verantwortlich.

Die Behörden dürfen diese Angaben nach Artikel 6 überprüfen. Sind sie unrichtig, kann die Gültigkeit der Nummer ausgesetzt und die Plattform angewiesen werden, das betreffende Angebot zu entfernen. Plattformen müssen nach Artikel 7 sicherstellen, dass in Gebieten mit Registrierungsverfahren eine Nummer angegeben wird, bevor ein Angebot erscheint, und diese Nummer anzeigen. Nach Artikel 9 übermitteln sie zudem monatlich Tätigkeitsdaten zu den Einheiten in solchen Gebieten.

2. Die Umsetzung in Deutschland: Bundesnetzagentur und Kommunen

Der Bundestag hat das Begleitgesetz im Frühjahr 2026 beraten; der zuständige Ausschuss empfahl in seiner Beschlussempfehlung (Drucksache 21/5527) die Annahme des Regierungsentwurfs. Nach den Informationen der Bundesnetzagentur erfolgt die Umsetzung im Digitale-Dienste-Gesetz. Die Bundesnetzagentur nimmt seit dem 1. Juli 2026 zentrale Aufgaben wahr: Sie betreibt die digitale Zugangsstelle für den Datenaustausch, ist nationale Koordinatorin und überwacht die Pflichten der Plattformen. Stichprobenkontrollen sind nach ihren Angaben ab Oktober 2026 geplant.

Für Gastgeber ist ein Punkt entscheidend: Die Registrierung selbst liegt nach Darstellung der Bundesnetzagentur ausschließlich bei den zuständigen Landes- und Kommunalbehörden, nicht bei der Bundesnetzagentur. Wer eine Nummer benötigt, beantragt sie also bei der Gemeinde, und zwar für jede Unterkunft gesondert. Die Bundesnetzagentur führt eine Liste der Gebiete, in denen ein Registrierungsverfahren besteht. Sie ist der erste Anlaufpunkt, um zu prüfen, ob Ihre Gemeinde dazugehört.

3. Baden-Württemberg: Registrierung über die Zweckentfremdungssatzung

In Baden-Württemberg ist die Grundlage für eine örtliche Registrierung im Zweckentfremdungsverbotsgesetz (ZwEWG) angelegt. Nach § 4 Abs. 2 können Gemeinden für das Anbieten und Bewerben von Wohnraum an wechselnde Nutzer eine vorherige Anzeige verlangen. Die Gemeinde vergibt dann eine Nummer, die beim Anbieten und Bewerben stets anzugeben ist. Verstöße gegen diese Anzeige- und Angabepflichten können nach § 5 Abs. 2 mit einer Geldbuße bis zu 50.000 Euro geahndet werden; eine Zweckentfremdung ohne Genehmigung mit bis zu 100.000 Euro.

Ein Beispiel aus dem Bodenseekreis ist Überlingen. Die Zweckentfremdungssatzung der Stadt, gültig vom 1. Januar 2026 bis 31. Dezember 2030, verlangt in § 12a, dass Wohnraum zur Fremdenbeherbergung vorab bei der Stadt registriert wird. Vor der Überlassung sind Name, Anschrift und Lage des Objekts anzugeben; die Stadt teilt daraufhin für jede Einheit eine Betriebsnummer (Objektcode) mit. Die Satzung stellt ausdrücklich klar, dass die Registrierung eine erforderliche Zweckentfremdungsgenehmigung nicht ersetzt. Wie Überlingen mit Bestandswohnungen umgeht, beschreibt unser Beitrag Ferienwohnung am Bodensee kaufen.

Ob eine örtliche Nummer zugleich als Registrierungsnummer im Sinne der EU-Verordnung geführt wird, sollten Sie nicht unterstellen, sondern bei der Gemeinde erfragen und mit der Gebietsliste der Bundesnetzagentur abgleichen.

4. München: Registrierung angekündigt, Zweckentfremdungsrecht gilt bereits

Für München kündigt die Stadt auf ihrer Informationsseite zur Zweckentfremdung an, dass jede Wohnung, die online als Ferienwohnung angeboten wird, künftig vorher beim Sozialreferat zu registrieren ist; das Sozialreferat vergibt dann eine wohnungsbezogene Nummer für das Inserat. Nach dem Stand der Seite gilt in München bislang jedoch noch kein Registrierungsverfahren. Die dafür nötige Satzungsänderung wird vorbereitet, der Termin soll rechtzeitig bekanntgegeben werden.

Unabhängig davon gelten die bestehenden Grenzen: Die eigene Wohnung darf während eigener Abwesenheit insgesamt bis zu acht Wochen (56 Kalendertage) im Jahr an Feriengäste vermietet werden, auch verteilt auf mehrere Zeiträume. Eine dauerhafte, ausschließliche Nutzung als Ferienwohnung ist genehmigungspflichtig. Die Stadt weist auf Bußgelder von bis zu 500.000 Euro je Verstoß hin. Die fehlende Registrierungspflicht bedeutet also nicht, dass jede Ferienvermietung zulässig ist.

5. Beispiel und Prüfschritte für Eigentümer

Beispiel (frei gewählt, kein reales Objekt): Eine Eigentümerin vermietet eine Zweizimmerwohnung in einer Seegemeinde des Bodenseekreises seit einigen Jahren über ein Buchungsportal. Im Sommer 2026 erhält sie von der Plattform den Hinweis, sie solle prüfen, ob für ihre Unterkunft eine Registrierungsnummer erforderlich ist. Sie geht in dieser Reihenfolge vor:

1. Gebietsliste prüfen: Sie sieht in der Liste der Bundesnetzagentur nach, ob ihre Gemeinde ein Registrierungsverfahren führt.
2. Satzungslage klären: Sie fragt bei der Gemeinde schriftlich nach, ob eine Zweckentfremdungssatzung mit Anzeigepflicht gilt und welche Nummer im Inserat anzugeben ist.
3. Genehmigungsstatus belegen: Sie legt Nachweise zur bisherigen Nutzung bereit, etwa Kurtaxeabrechnungen, und lässt sich bestätigen, ob die Vermietung genehmigt oder als Bestand erfasst ist.
4. Angaben abgleichen: Anschrift, Art der Einheit und Nutzung als Zweitwohnung werden in Registrierung, Inserat und Kurtaxe-Meldung einheitlich angegeben.
5. Inserat aktualisieren: Erst mit vorliegender Nummer trägt sie diese bei der Plattform ein und hebt die Bestätigung der Gemeinde auf.

Das Beispiel enthält bewusst keine Aussage über eine bestimmte Gemeinde. Ändert sich der Eigentümer, sollte ein Käufer klären, ob eine bestehende Nummer oder Genehmigung übergeht oder neu zu beantragen ist. Die Pflichten zur Gästemeldung bleiben daneben bestehen; Hinweise dazu finden Sie unter Gäste in der Ferienwohnung anmelden, zur Steuer auf Zweitwohnungen unter Zweitwohnungsteuer am Bodensee.

Wenn Sie eine Ferienwohnung am Bodensee kaufen möchten, können Sie Ihr geplantes Nutzungsprofil in einem Suchauftrag hinterlegen. So lassen sich Registrierung und Genehmigungslage von Beginn an in die Auswahl einbeziehen.

Redaktion: Keberlein Immobilien. Die verlinkten Grundlagen wurden am 11. Oktober 2026 geprüft. Allgemeine Orientierung; die rechtliche und gegebenenfalls technische Beurteilung des Einzelfalls bleibt erforderlich. Das Beitragsbild ist ein redaktionelles Symbolbild und zeigt kein angebotenes Objekt.