Immobilienwissen · Prüfstand: 13. Oktober 2026
Mit dem Notartermin scheint vieles geregelt: Kaufpreis, Übergabetermin, Schlüssel. Eine Position meldet sich jedoch oft erst Monate später – der Grundsteuerbescheid oder die nächste Rate, die weiterhin vom Konto der Verkäuferin oder des Verkäufers abgebucht wird. Das ist in aller Regel kein Versehen der Gemeinde, sondern folgt einem festen Jahresrhythmus. Wer ihn kennt, kann die Grundsteuer im Kaufvertrag klar zuordnen und spätere Rückfragen vermeiden.
Dieser Beitrag erklärt, wer der Gemeinde gegenüber im Jahr des Verkaufs zahlt, wann die Steuerpflicht auf die Käuferseite übergeht, ob Sie dem Finanzamt etwas melden müssen und wie ein Ausgleich zwischen Verkäufer und Käufer nachvollziehbar gelingt.
1. Der Jahresrhythmus: Maßgeblich ist der 1. Januar
Die Grundsteuer wird jeweils für ein ganzes Kalenderjahr erhoben. Die Landeshauptstadt München formuliert es auf ihrer Informationsseite zur Grundsteuer knapp: Für die Steuerpflicht sind die Verhältnisse am 1. Januar eines Jahres ausschlaggebend. Wer innerhalb des Jahres verkauft, bleibt nach diesen Angaben bis zum Ende des Jahres Steuerschuldner. Auch nach dem Verkauf besteht die Zahlungspflicht so lange, bis ein Aufhebungsbescheid vorliegt.
Ähnlich beschreibt es die bayerische Steuerverwaltung auf grundsteuer.bayern.de: Das Finanzamt rechnet das Grundstück auf den 1. Januar des Folgejahres der neuen Eigentümerin oder dem neuen Eigentümer zu; für das Jahr des Wechsels zahlt noch die bisherige Seite. Die Stadt Germering im Landkreis Fürstenfeldbruck weist in ihren Hinweisen zum unterjährigen Eigentumswechsel ausdrücklich darauf hin, dass eine unterjährige Umschreibung auf einen neuen Eigentümer gesetzlich ausgeschlossen ist.
Für Baden-Württemberg beschreibt die Gemeinde Spiegelberg (Rems-Murr-Kreis) in ihrem Merkblatt der Gemeindekasse denselben Ablauf: Die Steuerpflicht geht am 1. Januar des folgenden Jahres auf den neuen Eigentümer über; bis dahin bleibt der bisherige Eigentümer gegenüber der Gemeinde Schuldner der Grundsteuer.
2. Notartermin oder Übergabe: Welcher Tag zählt?
Zwischen Beurkundung, Kaufpreiszahlung, Übergabe und Grundbucheintragung liegen oft Wochen oder Monate. Wie dieser Ablauf typischerweise aussieht, beschreibt unser Beitrag Nach dem Notartermin. Für die Grundsteuer ist das relevant, wenn diese Schritte über einen Jahreswechsel reichen.
Die Landeshauptstadt München nennt dazu einen klaren Anknüpfungspunkt: Entscheidend für den Wechsel der Steuerpflicht ist der Tag des Nutzen- und Lastenwechsels, nicht der Notartermin. Wird also im Dezember beurkundet und gehen Besitz, Nutzen und Lasten erst im Februar über, bleibt die Verkäuferseite nach dieser Darstellung auch für das neue Kalenderjahr gegenüber der Stadt zahlungspflichtig. Den genauen Zeitpunkt legt der Kaufvertrag fest. Es lohnt sich daher, im Entwurf gezielt nachzusehen, an welches Ereignis der Besitzübergang geknüpft ist – etwa an die vollständige Kaufpreiszahlung. Unser Beitrag Notarentwurf beim Immobilienkauf zeigt, wie Sie den Entwurf strukturiert durchgehen.
3. Muss ich den Verkauf dem Finanzamt oder der Gemeinde melden?
Hier unterscheiden sich die Wege je nach Bundesland und Kommune leicht:
- Bayern: Wird der gesamte, vollständig steuerpflichtige Grundbesitz übertragen, wird das Finanzamt nach Angaben von grundsteuer.bayern.de von sich aus tätig; eine Anzeige wird dann nicht erwartet. Anzeigepflichtig sind dagegen unter anderem Eigentumswechsel an Teilflächen, an ganz oder teilweise befreiten Grundstücken oder an einem Gebäude auf fremdem Grund und Boden – grundsätzlich bis zum 31. März des Folgejahres. Das Finanzamt informiert auch die Gemeinde über den Wechsel.
- München: Die Stadt bittet Verkäufer zusätzlich, ihr das ausgefüllte Formular „Anzeige Eigentumswechsel“ zu senden (Informationsseite Grundsteuer).
- Baden-Württemberg: In den ELSTER-Hinweisen zur Grundsteuer-Änderungsanzeige für Baden-Württemberg wird der Eigentümerwechsel unter den Fällen genannt, für die keine Anzeige nötig ist. Ausgenommen sind Änderungen der Eigentumsverhältnisse bei steuerbefreitem Grundbesitz; dafür gilt eine Frist von drei Monaten.
Eine interne Kostenvereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer müssen Sie nach Angaben der bayerischen Steuerverwaltung weder dem Finanzamt noch der Gemeinde mitteilen. Sie wirkt nur zwischen den Vertragsparteien.
4. Den Ausgleich im Kaufvertrag regeln
Dass die Gemeinde die Jahressteuer beim bisherigen Eigentümer anfordert, sagt noch nichts darüber, wer sie wirtschaftlich trägt. Die Stadt Germering spricht in ihren Hinweisen von einem privatrechtlichen Ausgleichsanspruch zwischen Verkäufer und Käufer; die Gemeinde Spiegelberg beschreibt, dass bei einer abweichenden Vereinbarung im Kaufvertrag ein finanzieller Ausgleich unter den Vertragspartnern vorzunehmen ist. Die Gemeinde selbst bleibt beim gesetzlichen Übergang.
Für die Vorbereitung bedeutet das:
- Aktuellen Bescheid bereitlegen: Der Grundsteuerbescheid der Gemeinde zeigt den Jahresbetrag und die Fälligkeiten. In München sind das grundsätzlich vier Teilbeträge zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November.
- Stichtag festlegen: Prüfen Sie im Entwurf, ab welchem Tag laufende Lasten auf die Käuferseite übergehen sollen – sinnvollerweise derselbe Tag, an dem auch Besitz und Nutzungen wechseln.
- Erstattungsweg klären: Wer zahlt die verbleibenden Raten an die Gemeinde, und wie und wann erstattet die andere Seite ihren Anteil? Eine einfache Abrechnung nach der Übergabe schafft Klarheit.
- Lastschrift nicht vorschnell widerrufen: Nach Angaben der Stadt München besteht die Zahlungspflicht, bis ein Aufhebungsbescheid vorliegt. Wer per Lastschrift zahlt, sollte das Mandat deshalb nicht schon am Übergabetag beenden.
- Weitere laufende Kosten mitdenken: Hausgeld, Versicherungen und Verbrauchskosten folgen eigenen Regeln. Zur Versicherung finden Sie Hinweise im Beitrag Gebäudeversicherung beim Eigentümerwechsel.
Die Höhe der Grundsteuer hängt vom Hebesatz der jeweiligen Gemeinde ab. In München beträgt er nach Angaben der Stadt seit dem 1. Januar 2025 824 Prozent. Die Stadt Friedrichshafen hat in ihrer Hebesatzsatzung vom 18. November 2024 den Hebesatz für die Grundsteuer B auf 245 vom Hundert festgesetzt, erstmals für das Kalenderjahr 2025. Der Hebesatz der Kommune wird auf den Messbetrag angewendet, den das Finanzamt festsetzt; ein Prozentsatz allein sagt deshalb wenig über die tatsächliche Belastung aus. Für Ihre Abrechnung zählt allein der Betrag im Bescheid.
5. Ein Rechenbeispiel für das Verkaufsjahr
Beispiel (frei gewählt, kein reales Objekt): Ein Eigentümer verkauft eine Wohnung im Bodenseekreis. Der Grundsteuerbescheid für das laufende Jahr weist 720 Euro aus, zahlbar in vier Raten zu je 180 Euro. Der Notartermin findet im April statt; nach dem Kaufvertrag gehen Besitz, Nutzen und Lasten am 1. Juli über, auch die laufenden öffentlichen Lasten. Der Gemeinde gegenüber bleibt der Verkäufer für das gesamte Jahr Schuldner und zahlt alle vier Raten. Im Verhältnis zur Käuferin trägt er die Grundsteuer jedoch nur für Januar bis Juni, also 360 Euro. Die Käuferin erstattet ihm die übrigen 360 Euro für Juli bis Dezember. Ab dem 1. Januar des Folgejahres erhält sie nach der Zurechnung durch das Finanzamt einen eigenen Bescheid; der Verkäufer wartet den Aufhebungsbescheid ab, bevor er sein Lastschriftmandat widerruft.
Die Grundsteuer ist im Verkaufsjahr selten ein großer Betrag, aber eine klare Regelung erspart beiden Seiten Nachfragen, wenn der Bescheid noch an die alte Anschrift geht. Wenn Sie einen Verkauf vorbereiten, stellen wir mit Ihnen die laufenden Kosten, Bescheide und Unterlagen zusammen, damit sie rechtzeitig im Vertragsentwurf berücksichtigt werden können. Mehr dazu auf unserer Seite Immobilie verkaufen. Die steuerliche und rechtliche Beurteilung im Einzelfall bleibt Aufgabe von Steuerberatung, Notariat und gegebenenfalls anwaltlicher Beratung.
Grundlagen: Landeshauptstadt München: Grundsteuer · Bayerische Steuerverwaltung: Grundsteuer in Bayern · ELSTER: Grundsteueränderungsanzeige für Baden-Württemberg · Gemeinde Spiegelberg: Wer bezahlt die Grundsteuer bei einem Eigentümerwechsel? · Stadt Germering: Hinweise für einen unterjährigen Eigentumswechsel · Stadt Friedrichshafen: Hebesatzsatzung
Redaktion: Keberlein Immobilien. Die verlinkten Grundlagen wurden am 13. Oktober 2026 geprüft. Allgemeine Orientierung; die rechtliche und gegebenenfalls technische Beurteilung des Einzelfalls bleibt erforderlich. Das Beitragsbild ist ein redaktionelles Symbolbild und zeigt kein angebotenes Objekt.
