Nach dem Notartermin bis zum Grundbuch

Immobilienwissen · Prüfstand: 5. Oktober 2026

Mit der Unterschrift beim Notartermin ist der Kaufvertrag geschlossen. Eigentümer im Grundbuch sind Käufer zu diesem Zeitpunkt aber noch nicht. Zwischen Beurkundung und Eigentumsumschreibung liegen mehrere Schritte, die aufeinander aufbauen: die Sicherung des Käufers im Grundbuch, das Einholen von Erklärungen und Unterlagen, die Kaufpreiszahlung, die Grunderwerbsteuer und schließlich der Antrag auf Umschreibung. Wer diese Reihenfolge kennt, kann Finanzierung, Umzug und Übergabe besser planen und erkennt früh, an welcher Stelle eine Rückfrage sinnvoll ist.

Dieser Beitrag beschreibt den üblichen Ablauf beim Kauf einer gebrauchten Immobilie, wie ihn die Bundesnotarkammer in ihren Verbraucherinformationen darstellt. Maßgeblich ist immer der konkrete Vertrag: Er regelt, welche Voraussetzungen gelten und in welcher Reihenfolge sie erfüllt werden müssen.

Schritt 1: Die Vormerkung sichert den Käufer

Im notariellen Vertrag erklären Verkäufer und Käufer in der Regel auch die Auflassung, also die Einigung über den Eigentumsübergang am Grundstück. Nach dem Glossar der Bundesnotarkammer muss diese Einigung vor einem deutschen Notar erfolgen. Damit sie im Grundbuch vollzogen wird, braucht es aber noch weitere Voraussetzungen.

Bis dahin schützt die Vormerkung den Käufer. Die Bundesnotarkammer beschreibt sie so, dass das Grundstück für den Käufer „gewissermaßen reserviert“ wird; ihre Eintragung im Grundbuch ist typische Voraussetzung für die Kaufpreiszahlung. Laut dem Infoblatt „Der Kauf einer gebrauchten Immobilie“ beantragt und überwacht die Notarin oder der Notar die ordnungsgemäße Eintragung der Vormerkung.

Was Sie tun können: Lassen Sie sich vom Notariat bestätigen, dass die Vormerkung eingetragen ist, und legen Sie sie zu Ihren Kaufunterlagen. Fragen Sie nach, wenn im Vertrag eine andere Absicherung vorgesehen ist, und lassen Sie sich die Gründe erläutern.

Schritt 2: Unterlagen und Erklärungen, die das Notariat einholt

Parallel sammelt das Notariat die Erklärungen, die für einen gesicherten und lastenfreien Erwerb nötig sind. Das Infoblatt der Bundesnotarkammer nennt dafür vor allem zwei Bereiche: den Verzicht der Gemeinde auf eventuell bestehende gesetzliche Vorkaufsrechte und die Löschungsunterlagen der Bank, wenn im Grundbuch noch Grundschulden des Verkäufers eingetragen sind. Je nach Objekt kommen weitere Zustimmungen hinzu. Bei Eigentumswohnungen kann nach der Teilungserklärung zum Beispiel eine Verwalterzustimmung zur Veräußerung erforderlich sein.

Vorkaufsrecht der Gemeinde: Die Gemeinde erklärt, ob sie ein gesetzliches Vorkaufsrecht ausübt oder darauf verzichtet. In Gebieten mit örtlichen Satzungen kann diese Prüfung besonders relevant sein; ein Beispiel aus München beschreibt unser Beitrag zur Erhaltungssatzung in München.
Lastenfreistellung: Sind noch Grundschulden des Verkäufers eingetragen, holt das Notariat die Löschungsunterlagen der Bank ein. Wie Verkäufer die Ablösung vorbereiten, beschreibt unser Beitrag Immobilie mit laufendem Kredit verkaufen.
Verwalterzustimmung: Ob sie nötig ist, ergibt sich aus der Teilungserklärung. Das Notariat fordert sie bei der Verwaltung an.

Für Käufer mit Finanzierung ist ein weiterer Punkt wichtig: Mit einer Finanzierungsvollmacht kann bereits das Kaufobjekt selbst als Sicherheit für das Darlehen genutzt werden. Die Bundesnotarkammer weist darauf hin, dass dadurch kein Kostenrisiko für den Verkäufer entstehen soll. Klären Sie mit Ihrer Bank früh, welche Voraussetzungen sie für die Auszahlung verlangt und welche Unterlagen sie vom Notariat benötigt.

Schritt 3: Fälligkeitsmitteilung und Kaufpreiszahlung

Liegen alle vertraglich vereinbarten Voraussetzungen vor, teilt das Notariat der Käuferseite in der sogenannten Fälligkeitsmitteilung mit, dass der Kaufpreis zu zahlen ist. Laut Infoblatt geschieht das, wenn alle Voraussetzungen für einen gesicherten und lastenfreien Eigentumserwerb vorliegen. Erst ab diesem Zeitpunkt sollte gezahlt werden, und zwar so, wie es die Mitteilung vorgibt: Sind Grundschulden des Verkäufers abzulösen, kann ein Teilbetrag direkt an dessen Bank zu zahlen sein und nur der Rest an den Verkäufer.

Geben Sie die Fälligkeitsmitteilung sofort an Ihre finanzierende Bank weiter und klären Sie, wie lange die Auszahlung dort üblicherweise dauert.
Prüfen Sie Empfänger, Beträge und Verwendungszwecke sorgfältig gegen die Mitteilung. Bei Abweichungen oder telefonischen Änderungswünschen fragen Sie direkt beim Notariat über die bekannte Rufnummer nach.
Bewahren Sie die Zahlungsbelege auf. Halten Sie auch fest, wann der Verkäufer den Zahlungseingang bestätigt hat.

Mit der Kaufpreiszahlung ist häufig auch der Besitzübergang verbunden. Nach dem Glossar der Bundesnotarkammer ist er beim Immobilienkauf in der Regel an die vorherige Kaufpreiszahlung geknüpft, um ungesicherte Vorleistungen zu vermeiden. Der Vertrag regelt auch, ab wann die Lasten auf den Käufer übergehen; dazu zählt das Glossar insbesondere Grundsteuer, Erschließungskosten und die Prämien der Sachversicherung. Wie Sie die Schlüsselübergabe dokumentieren, beschreibt unser Beitrag Die Immobilienübergabe: Was ein gutes Protokoll festhalten sollte.

Schritt 4: Grunderwerbsteuer und Unbedenklichkeitsbescheinigung

Neben dem Kaufpreis ist die Grunderwerbsteuer zu zahlen. Die Bundesnotarkammer erläutert auf ihrer Seite zum Eigentumsübergang, dass dem Grundbuchamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vorgelegt werden muss und diese erst erteilt wird, wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde. Nach dem Glossar übermittelt das Finanzamt die Bescheinigung direkt an das Notariat.

Für die Planung bedeutet das: Die Grunderwerbsteuer ist ein eigener Zahlungsschritt neben dem Kaufpreis. Sie sollte im Budget vollständig berücksichtigt sein, auch wenn sie nicht mitfinanziert wird. Welche Steuersätze in Baden-Württemberg und Bayern gelten und welche weiteren Erwerbskosten anfallen, zeigt unser Beitrag zu den Kaufnebenkosten am Bodensee und in München. Prüfen Sie den Steuerbescheid auf Name, Objekt und Kaufpreis und zahlen Sie innerhalb der dort genannten Frist. Bei Fragen zum Bescheid ist das Finanzamt oder eine steuerliche Beratung der richtige Ansprechpartner.

Schritt 5: Eigentumsumschreibung im Grundbuch

Sind der Kaufpreis vollständig gezahlt und die Grunderwerbsteuer beglichen, beantragt das Notariat die Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt und überprüft sie. Diese Reihenfolge ist bewusst gewählt: Laut Bundesnotarkammer verliert der Verkäufer sein Eigentum erst, wenn er den vereinbarten Kaufpreis erhalten hat. Der Käufer ist bis dahin durch die Vormerkung gesichert.

Lassen Sie sich nach dem Vollzug die Eintragung bestätigen und prüfen Sie, ob Eigentümerangaben, Grundschulden und gegebenenfalls übernommene Rechte so eingetragen sind, wie im Vertrag vorgesehen. Bei einer Eigentumswohnung sollten Sie der Verwaltung den Eigentumswechsel mitteilen, sofern das Notariat dies nicht bereits übernommen hat.

Beispiel (frei gewählt, kein reales Objekt): Ein Paar kauft eine Eigentumswohnung im Bodenseekreis und finanziert über eine Bank. Nach der Beurkundung beantragt das Notariat die Vormerkung, fragt bei der Gemeinde zum Vorkaufsrecht an, fordert die Verwalterzustimmung und die Löschungsunterlagen der Verkäuferbank an. Die Finanzierungsgrundschuld wird auf Grundlage der Vollmacht im Vertrag bestellt. Als alles vorliegt, erhält das Paar die Fälligkeitsmitteilung mit zwei Zahlungsempfängern: der Bank des Verkäufers für den Ablösebetrag und dem Verkäufer für den Restbetrag. Es leitet die Mitteilung an die eigene Bank weiter, plant den Übergabetermin für den Tag nach dem bestätigten Zahlungseingang und zahlt den Grunderwerbsteuerbescheid aus Eigenmitteln. Nach Eingang der Unbedenklichkeitsbescheinigung stellt das Notariat den Umschreibungsantrag.

Eine einfache Übersicht für die Wartezeit

Die Dauer der einzelnen Schritte hängt von Gemeinde, Bank, Verwaltung, Finanzamt und Grundbuchamt ab und lässt sich nicht pauschal vorhersagen. Hilfreich ist eine kurze Liste mit vier Spalten: Schritt, zuständige Stelle, Stand, nächste Aktion. Tragen Sie dort Vormerkung, Vorkaufsrecht, Löschungsunterlagen, Verwalterzustimmung, Fälligkeitsmitteilung, Kaufpreiszahlung, Grunderwerbsteuer und Eintragungsnachricht ein. So sehen Sie auf einen Blick, worauf noch gewartet wird, und können gezielt beim Notariat nachfragen, statt mehrere Stellen gleichzeitig anzuschreiben.

Wenn Sie noch auf der Suche nach der passenden Immobilie sind, können Sie uns über den Suchauftrag mitteilen, was Sie suchen. Hinweise zur Durchsicht des Vertragsentwurfs vor dem Termin gibt unser Beitrag Notarentwurf beim Immobilienkauf.

Redaktion: Keberlein Immobilien. Die verlinkten Grundlagen wurden am 5. Oktober 2026 geprüft. Allgemeine Orientierung; die rechtliche und gegebenenfalls technische Beurteilung des Einzelfalls bleibt erforderlich. Das Beitragsbild ist ein redaktionelles Symbolbild und zeigt kein angebotenes Objekt.