Vorkaufsrecht der Gemeinde: Was bedeutet es für Ihren Immobilienkauf?

Immobilienwissen · Prüfstand: 14. Oktober 2026

Der Kaufvertrag ist beurkundet, der Kaufpreis vereinbart, die Finanzierung steht. Trotzdem wartet das Notariat mit dem nächsten Schritt noch auf eine Bescheinigung der Gemeinde. Der Grund ist das gemeindliche Vorkaufsrecht: Unter bestimmten Voraussetzungen darf die Gemeinde anstelle des Käufers in den Vertrag eintreten. In den meisten Fällen bleibt es bei einer Formalie. Wer aber ein unbebautes Grundstück, ein Objekt in einem Sanierungs- oder Erhaltungsgebiet oder eine Fläche mit besonderer Planung erwirbt, sollte das Thema vor der Beurkundung kennen.

Dieser Beitrag erklärt, wann ein Vorkaufsrecht in Betracht kommt, wie das Verfahren nach dem Notartermin abläuft und welche Fragen Käufer im Bodenseekreis und in München vorab klären können.

1. Was das gemeindliche Vorkaufsrecht bedeutet

Das Vorkaufsrecht gibt der Gemeinde die Möglichkeit, Grundstücke für städtebauliche Zwecke zu erwerben und so Einfluss auf die künftige Nutzung zu nehmen. So beschreibt es die bundesweit abgestimmte Leistungsbeschreibung „Vorkaufsrecht der Gemeinde ausüben“. Übt die Gemeinde das Recht aus, kann sie selbst oder ein von ihr benannter Dritter Eigentümer werden. Die Rechtsgrundlage bilden die §§ 24 bis 28 des Baugesetzbuchs.

Wichtig für die Einordnung: Das Vorkaufsrecht ist kein freies Zugriffsrecht. Nach der Darstellung des BayernPortals, redaktionell verantwortet vom Bayerischen Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr, darf die Gemeinde es nur ausüben, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Es geht also um planerische Ziele, nicht um einen allgemeinen Zugriff auf jeden Verkauf im Gemeindegebiet.

2. Wann ein Vorkaufsrecht in Betracht kommt

Das BayernPortal nennt typische Konstellationen, in denen ein Vorkaufsrecht bestehen kann. Dazu gehören unter anderem:

• Flächen im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, die für öffentliche Zwecke oder für Ausgleichsmaßnahmen festgesetzt sind,
• Grundstücke in Umlegungsgebieten, in förmlich festgelegten Sanierungs- oder Entwicklungsbereichen sowie im Bereich einer Erhaltungssatzung,
• unbebaute Flächen im Außenbereich, die im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche dargestellt sind,
• unbebaute Grundstücke, die nach den §§ 30, 33 oder 34 Absatz 2 BauGB mit Wohngebäuden bebaut werden können,
• Flächen, die für Zwecke des Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten sind, insbesondere in Überschwemmungsgebieten.

Darüber hinaus kann eine Gemeinde ein besonderes Vorkaufsrecht durch Satzung begründen, etwa für unbebaute oder brachliegende Grundstücke im Bebauungsplangebiet oder in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB. Ein Beispiel aus München ist die Vorkaufssatzung „Münchner Nordosten“ vom 1. Februar 2017: Sie räumt der Landeshauptstadt im festgelegten Gebiet ein besonderes Vorkaufsrecht an bebauten und unbebauten Grundstücken ein. Wie Erhaltungssatzungen in München Kauf und Umbau beeinflussen, behandelt unser Beitrag Erhaltungssatzung in München.

In Baden-Württemberg kommen weitere Rechtsgrundlagen hinzu. Die vom Ministerium für Landesentwicklung und Wohnen freigegebene Verfahrensbeschreibung zum Negativzeugnis nennt neben dem Baugesetzbuch auch Vorkaufsrechte nach dem Landeswaldgesetz und dem Agrarstrukturverbesserungsgesetz. Bei Waldgrundstücken hat danach neben der Gemeinde auch das Land ein Vorkaufsrecht. Für Käufer am Bodensee, die ein Grundstück mit Waldanteil oder landwirtschaftlich genutzte Flächen erwerben, ist das ein eigener Prüfpunkt.

Ausgeschlossen ist das Vorkaufsrecht nach der genannten Leistungsbeschreibung in mehreren Fällen, zum Beispiel beim Verkauf an Ehegatten, Verwandte oder Verschwägerte oder wenn das Grundstück bereits entsprechend dem Bebauungsplan bebaut ist und genutzt wird.

3. Der Ablauf nach der Beurkundung

Nach dem Notartermin muss der Gemeinde der Inhalt des Kaufvertrags unverzüglich mitgeteilt werden. In der Praxis übernimmt das in der Regel das beurkundende Notariat und beantragt zugleich schriftlich ein sogenanntes Negativzeugnis. Darin bestätigt die Gemeinde, dass kein Vorkaufsrecht besteht oder dass sie es nicht ausübt. Das Grundbuchamt benötigt diese Bescheinigung, bevor es den Käufer als Eigentümer eintragen kann.

Für die Fristen nennen das BayernPortal und die baden-württembergische Verfahrensbeschreibung übereinstimmend: Besteht kein Vorkaufsrecht oder wird es nicht ausgeübt, stellt die Gemeinde das Zeugnis auf Antrag unverzüglich aus. Will sie ihr Vorkaufsrecht nach dem Baugesetzbuch ausüben, muss sie dies innerhalb von drei Monaten mitteilen. Die Frist beginnt nach dem BayernPortal, wenn der vollständige Vertrag vorliegt und die Gemeinde über seine Rechtswirksamkeit informiert ist. Für Vorkaufsrechte nach dem baden-württembergischen Landeswaldgesetz gilt laut Verfahrensbeschreibung eine Frist von zwei Monaten.

Die Gebühren für das Zeugnis richten sich nach der Gebührensatzung der jeweiligen Gemeinde. Wo das Negativzeugnis im Gesamtablauf steht – neben Vormerkung, Grunderwerbsteuer und Kaufpreisfälligkeit –, zeigt unser Beitrag Nach dem Notartermin: Was passiert bis zur Eintragung im Grundbuch?

4. Wenn die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht ausübt

Übt die Gemeinde das Vorkaufsrecht aus, geschieht dies gegenüber dem Verkäufer; der Käufer wird über die Entscheidung informiert. Nach der Leistungsbeschreibung kommt dann ein Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Gemeinde oder dem begünstigten Dritten zustande, grundsätzlich zu den Bedingungen des ursprünglichen Vertrags, auch beim Kaufpreis. Übersteigt der vereinbarte Preis den Verkehrswert erkennbar deutlich, kann der Kaufpreis begrenzt werden; in diesem Fall kann der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten.

Der Käufer ist dem nicht in jedem Fall ausgeliefert. Die Leistungsbeschreibung nennt die Möglichkeit, die Ausübung abzuwenden, wenn sich der Käufer verpflichtet, das Grundstück zeitnah und entsprechend den planerischen Zielen zu nutzen. Ob und wie eine solche Abwendungserklärung im Einzelfall möglich ist, hängt vom Grund des Vorkaufsrechts ab und sollte mit dem Notariat und gegebenenfalls anwaltlich geklärt werden. Gegen die Ausübung stehen Rechtsbehelfe offen; das BayernPortal nennt die Klage beziehungsweise den Antrag auf gerichtliche Entscheidung nach § 217 BauGB.

5. Was Käufer vor dem Notartermin klären können

Ob ein Vorkaufsrecht besteht, entscheidet letztlich die Gemeinde. Käufer können aber schon vor der Beurkundung einschätzen, ob das Thema für ihr Objekt mehr als eine Formalie sein könnte. Hilfreich ist ein kurzer Blick auf das Planungsrecht und auf die Vertragsgestaltung.

Welche weiteren Punkte im Vertragsentwurf vor dem Termin Aufmerksamkeit verdienen, haben wir im Beitrag Notarentwurf beim Immobilienkauf zusammengestellt.

Das gemeindliche Vorkaufsrecht ist in der Regel ein geordneter Verwaltungsschritt zwischen Beurkundung und Eigentumsumschreibung. Wer die Planungslage seines künftigen Grundstücks kennt und den Zeitplan entsprechend ausrichtet, vermeidet Überraschungen. Wenn Sie im Bodenseekreis oder in München eine passende Immobilie suchen, können Sie uns über den Suchauftrag Ihre Kriterien mitteilen. Die rechtliche Beurteilung eines konkreten Vertrags bleibt dem Notariat oder einer anwaltlichen Beratung vorbehalten.

Redaktion: Keberlein Immobilien. Die verlinkten Grundlagen wurden am 14. Oktober 2026 geprüft. Allgemeine Orientierung; die rechtliche und gegebenenfalls technische Beurteilung des Einzelfalls bleibt erforderlich. Das Beitragsbild ist ein redaktionelles Symbolbild und zeigt kein angebotenes Objekt.