Mietpreisbremse bei der Neuvermietung: Gilt sie für Ihre Wohnung in München oder am Bodensee?

Immobilienwissen · Prüfstand: 9. Oktober 2026

Wer eine Wohnung neu vermietet, legt mit der Anfangsmiete eine Zahl fest, die das Mietverhältnis über Jahre prägt. In vielen Städten und Gemeinden ist diese Zahl nicht frei wählbar: Dort gilt die sogenannte Mietpreisbremse. Ob sie für eine bestimmte Wohnung greift, hängt nicht vom Gefühl für den örtlichen Markt ab, sondern von einer Landesverordnung, von der ortsüblichen Vergleichsmiete und von einigen gesetzlichen Ausnahmen.

Für Vermieter in München und am Bodensee lohnt der Blick gerade jetzt: Bayern hat seine Verordnung zum 1. Januar 2026 neu gefasst, und Baden-Württemberg bereitet eine Verlängerung über das Jahresende 2026 hinaus vor. Dieser Beitrag zeigt, in welcher Reihenfolge Sie die Prüfung vor einer Neuvermietung sinnvoll angehen.

1. Was die Mietpreisbremse regelt

Die Bundesregierung fasst den Kern in ihrer Erläuterung zur Verlängerung der Mietpreisbremse zusammen: Die Landesregierungen können Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt festlegen. Dort darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen. Die bundesrechtliche Grundlage war zunächst bis Ende 2025 befristet; das Verlängerungsgesetz ist am 23. Juli 2025 in Kraft getreten und erlaubt solche Landesverordnungen nun bis zum 31. Dezember 2029.

Der zugrunde liegende Gesetzentwurf (Bundestags-Drucksache 21/17) enthält zudem eine Vorgabe für die Länder: Bestimmen sie ein Gebiet erneut, muss die Begründung darlegen, welche Abhilfemaßnahmen ergriffen wurden und weshalb die Bestimmung trotzdem erforderlich ist. Für die Praxis heißt das: Die Gebietskulissen werden regelmäßig überprüft und können sich ändern. Eine Gemeinde, die gestern erfasst war, ist es morgen nicht zwingend noch – und umgekehrt.

2. Gilt sie am Ort der Wohnung? München und das bayerische Bodenseeufer

Das Bayerische Staatsministerium der Justiz hat am 16. Dezember 2025 die Neufassung der Mieterschutzverordnung bekannt gegeben. Sie gilt seit dem 1. Januar 2026 und erfasst 285 statt zuvor 208 Gemeinden. Die Ausweitung betrifft nach der Mitteilung vor allem den Großraum München und das Bayerische Oberland. Die Verordnung bündelt drei Instrumente:

• Mietpreisbremse: Bei der Neuvermietung von Bestandswohnungen höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
• Kappungsgrenze: Mieterhöhungen bis zur Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren höchstens 15 statt 20 Prozent.
• Kündigungssperrfrist: Nach Umwandlung in Wohnungseigentum und Verkauf kann der Erwerber erst nach zehn statt drei Jahren wegen Eigenbedarfs oder zur Verwertung kündigen.

Der vom Ministerium veröffentlichte Verordnungsentwurf (Stand 27. November 2025) sieht ein Außerkrafttreten mit Ablauf des 31. Dezember 2029 vor. In seiner Anlage sind die Landeshauptstadt München sowie am bayerischen Bodenseeufer Lindau (Bodensee) aufgeführt. Maßgeblich ist stets die verkündete Fassung; vor einer Vermietung sollte die Gemeinde deshalb in der amtlich bekannt gemachten Anlage nachgeschlagen werden.

3. Bodenseekreis: Gemeindeliste prüfen und Verlängerung im Blick behalten

In Baden-Württemberg gilt die Mietpreisbegrenzungsverordnung nach Angaben des Ministeriums für Landesentwicklung und Wohnen vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2026 in 130 Städten und Gemeinden. Laut Pressemitteilung der Landesregierung vom 16. Dezember 2025 wurde die Verordnung zunächst um ein Jahr verlängert; auch die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent in angespannten Märkten und die Kündigungssperrfrist, die in Baden-Württemberg fünf Jahre beträgt, wurden verlängert.

Wie es ab 2027 weitergeht, ist noch nicht abschließend entschieden. Der Ministerrat hat am 22. September 2026 Verordnungsentwürfe zur Anhörung freigegeben, mit denen die Mietpreisbremse über den 31. Dezember 2026 hinaus verlängert werden soll; die Gebietskulisse soll um Mannheim, Konstanz und Kehl erweitert werden. Ob eine Gemeinde im Bodenseekreis erfasst ist, lässt sich verlässlich nur anhand der Gemeindeliste prüfen, die das Ministerium auf seiner Seite zur Mietpreisbremse als Tabelle bereitstellt – für 2026 und für den Entwurf ab 2027 getrennt. Wer einen Mietvertrag mit Beginn Anfang 2027 vorbereitet, sollte beide Fassungen kennen und das Ergebnis des Verfahrens abwarten oder unmittelbar vor Vertragsschluss erneut nachsehen.

4. Ausnahmen und Vergleichsmiete sauber belegen

Liegt die Wohnung in einem erfassten Gebiet, folgen zwei Fragen: Greift eine Ausnahme, und wie hoch ist die ortsübliche Vergleichsmiete? Nach der genannten Erläuterung der Bundesregierung gilt die Mietpreisbremse nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden. Weitere Ausnahmen regeln die §§ 556e und 556f BGB; die Begründung des Verlängerungsgesetzes nennt als Beispiel den Schutz von Vermietern nach vorgenommenen Modernisierungsmaßnahmen. Ob eine Ausnahme im Einzelfall trägt, hängt von Daten und Unterlagen ab und sollte vor dem Inserat geklärt werden.

Für München ist der Mietspiegel 2025 die naheliegende Grundlage. Die Stadt weist ihn als qualifizierten Mietspiegel aus, den der Stadtrat am 26. März 2025 anerkannt hat, und stellt einen Online-Rechner bereit. Wie Sie die Wohnungsmerkmale dafür vorbereiten und belegen, erläutert unser Beitrag Münchner Mietspiegel nutzen. Im Bodenseekreis ist je Gemeinde zu klären, welches Mietspiegelangebot oder welche andere belastbare Grundlage zur Verfügung steht.

5. Nach dem Mietbeginn: Kappungsgrenze und Sperrfrist mitdenken

Die Mietpreisbremse betrifft den Beginn des Mietverhältnisses. Für spätere Erhöhungen bis zur Vergleichsmiete gilt in den erfassten bayerischen Gemeinden und in den angespannten Märkten Baden-Württembergs die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent in drei Jahren. Wie Fristen, Begründung und Zustimmung bei einer solchen Erhöhung zusammenwirken, zeigt der Beitrag Mieterhöhung zur Vergleichsmiete.

Wer eine vermietete Wohnung kaufen oder eine umgewandelte Wohnung später selbst nutzen möchte, sollte zudem die verlängerte Kündigungssperrfrist kennen: In Bayern beträgt sie in den erfassten Gemeinden nun zehn Jahre, in Baden-Württemberg fünf Jahre. Hintergründe zur Eigenbedarfskündigung bietet unser Beitrag Eigenbedarfskündigung vorbereiten.

Die Mietpreisbremse verlangt keine Schätzung, sondern eine nachvollziehbare Herleitung. Wer Gemeinde, Ausnahmen und Vergleichsmiete vor dem Inserat geordnet prüft, vermeidet spätere Diskussionen über die Anfangsmiete. Bei der Vorbereitung einer Vermietung in München oder im Bodenseekreis unterstützen wir Sie gern; mehr dazu auf unserer Seite Vermieten. Die rechtliche Beurteilung des Einzelfalls bleibt einer anwaltlichen Beratung oder einem Mieter- bzw. Eigentümerverein vorbehalten.

Redaktion: Keberlein Immobilien. Die verlinkten Grundlagen wurden am 9. Oktober 2026 geprüft. Allgemeine Orientierung; die rechtliche und gegebenenfalls technische Beurteilung des Einzelfalls bleibt erforderlich. Das Beitragsbild ist ein redaktionelles Symbolbild und zeigt kein angebotenes Objekt.