Staffelmiete vereinbaren: Was gilt für Stufen, Kündigungsverzicht und Mietpreisbremse?

Immobilienwissen · Prüfstand: 18. Oktober 2026

Eine Staffelmiete legt bereits bei Vertragsschluss fest, wann und in welchem Umfang sich die Miete künftig verändert. Für Vermieter schafft das Planbarkeit, für Mieter Transparenz über die kommenden Jahre. Damit die Vereinbarung trägt, müssen jedoch einige gesetzliche Vorgaben eingehalten werden – zur Form, zum Abstand der Stufen, zum Kündigungsverzicht und, in Gebieten mit Mietpreisbremse, zur Höhe jeder einzelnen Stufe. Dieser Beitrag ordnet die Regelungen des § 557a BGB und zeigt, wie Sie eine Staffel nachvollziehbar vorbereiten, ob Sie in München oder im Bodenseekreis vermieten.

Was eine Staffelmiete ausmacht

Nach § 557a Abs. 1 BGB kann die Miete für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden. Entscheidend ist, dass die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung als Geldbetrag ausgewiesen ist. Prozentangaben oder Verweise auf eine spätere Berechnung genügen dafür nicht; der Mieter soll aus dem Vertrag selbst ablesen können, welcher Betrag ab welchem Zeitpunkt geschuldet ist.

Zwei weitere Vorgaben stehen in Absatz 2: Jede Stufe muss mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Und solange die Staffelmiete läuft, sind Mieterhöhungen nach den §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen. Das betrifft insbesondere die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete und die Mieterhöhung nach einer Modernisierung. Wer eine Staffel vereinbart, legt sich also für deren Laufzeit auf die festgeschriebenen Beträge fest. Wie die Erhöhung zur Vergleichsmiete außerhalb einer Staffel abläuft, beschreibt unser Beitrag Mieterhöhung zur Vergleichsmiete.

Die Staffelmiete ist damit ein eigenständiges Modell neben der Indexmiete, bei der sich die Miete an einem Preisindex orientiert. Welche Zahlen und Termine bei einer Indexanpassung zählen, erläutert der Beitrag Indexmiete verstehen.

Die Staffel im Vertrag sauber festhalten

Bevor eine Staffel in den Mietvertrag aufgenommen wird, lohnt sich eine kurze, schriftliche Planung. Folgende Punkte sollten Sie für jede Stufe festhalten:

• Datum: Ab welchem Monat gilt die neue Miete? Ein kalendarisch eindeutiges Datum vermeidet Auslegungsfragen.
• Betrag: Die neue Miete oder der Erhöhungsbetrag in Euro – nicht als Prozentsatz.
• Abstand: Liegt zwischen zwei Stufen mindestens ein Jahr? Das gilt auch für den Abstand zwischen Mietbeginn und erster Erhöhung, da die Ausgangsmiete ebenfalls mindestens ein Jahr unverändert bleiben muss.
• Bezug: Ist klar, ob sich die Staffel auf die Nettokaltmiete bezieht und wie Betriebskostenvorauszahlungen davon getrennt ausgewiesen sind?
• Ende: Wann endet die Staffel mit der letzten Stufe? Der Ausschluss weiterer Mieterhöhungen gilt nach dem Gesetzeswortlaut für die Dauer der Staffelmiete; das Ende der Laufzeit sollte daher eindeutig erkennbar sein.

Eine tabellarische Anlage zum Mietvertrag mit den Spalten „gültig ab“ und „Nettokaltmiete in Euro“ macht die Staffel für beide Seiten leicht prüfbar. Bewahren Sie die von beiden Parteien unterschriebene Fassung zusammen mit dem Vertrag auf.

Kündigungsverzicht: höchstens vier Jahre

Häufig wird eine Staffelmiete mit einem befristeten Ausschluss des Kündigungsrechts verbunden. § 557a Abs. 3 BGB begrenzt diesen Ausschluss: Das Kündigungsrecht des Mieters kann höchstens für vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Die Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig.

Für die Praxis heißt das: Der Zeitraum knüpft an den Abschluss der Vereinbarung an, nicht an den Einzug oder an die erste Erhöhungsstufe. Liegen Vertragsunterzeichnung und Mietbeginn mehrere Wochen auseinander, sollte die Formulierung des Kündigungsverzichts dies berücksichtigen. Nach Absatz 5 sind Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von diesen Regeln abweichen, unwirksam. Ein Verzicht, der über die gesetzliche Grenze hinausgeht, verschafft dem Vermieter deshalb keine zusätzliche Sicherheit. Lassen Sie die Klausel im Zweifel vor der Unterzeichnung rechtlich prüfen.

Mietpreisbremse: Jede Stufe wird einzeln betrachtet

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die die Landesregierung per Verordnung bestimmt hat, darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 556d BGB höchstens um 10 Prozent übersteigen. Die Verordnungen der Länder müssen nach dieser Vorschrift spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten.

Für Staffelmieten ordnet § 557a Abs. 4 BGB an, dass die Regeln der Mietpreisbremse auf jede Mietstaffel anzuwenden sind. Maßgeblich ist für die zweite und jede weitere Stufe nicht der Mietbeginn, sondern der Zeitpunkt, zu dem die erste Miete der jeweiligen Stufe fällig wird. Jede Stufe muss also mit der ortsüblichen Vergleichsmiete verglichen werden, die zu ihrem eigenen Startzeitpunkt gilt. Überschreitet eine spätere Stufe die zulässige Grenze, bleibt die in einer vorangehenden Stufe wirksam begründete Miethöhe nach dem Gesetz erhalten.

Ob Ihre Gemeinde oder Ihr Stadtteil unter eine Landesverordnung fällt und welche Ausnahmen in Betracht kommen, sollten Sie vor der Vertragsgestaltung klären. Eine Orientierung für München und den Bodenseekreis gibt unser Beitrag Mietpreisbremse bei der Neuvermietung. Da die künftige Vergleichsmiete bei Vertragsschluss nicht bekannt ist, empfiehlt sich eine zurückhaltende Kalkulation der späteren Stufen.

Ein Rechenbeispiel zur Vorbereitung

Das Beispiel zeigt, warum sich eine kurze Dokumentation lohnt: Notieren Sie zu jeder Stufe, auf welcher Grundlage Sie die Vergleichsmiete eingeschätzt haben, etwa anhand eines geltenden Mietspiegels. Kommt es später zu Rückfragen, lässt sich die Kalkulation nachvollziehen.

Für wen sich die Staffelmiete eignet

Eine Staffelmiete bietet sich an, wenn beide Seiten eine längerfristige Planung wünschen und die künftigen Beträge von Anfang an kennen möchten. Zugleich bindet sie den Vermieter: Während der Laufzeit stehen die Wege der §§ 558 bis 559b BGB nicht zur Verfügung, auch nicht nach einer Modernisierung. Wer in den kommenden Jahren größere Maßnahmen plant, sollte das bei der Wahl des Mietmodells berücksichtigen.

Mieter sollten die Staffel vor der Unterschrift mit ihrem eigenen Budget abgleichen und prüfen, ob ein Kündigungsverzicht zu ihrer Lebensplanung passt. Für Vermieter gilt: Ein klar formulierter Vertrag mit überschaubaren, belegbaren Stufen ist meist tragfähiger als eine ambitionierte Staffel, die später an der Mietpreisbremse scheitert.

Wenn Sie eine Wohnung neu vermieten möchten, unterstützen wir Sie bei der Vorbereitung von Unterlagen, Mietansatz und Übergabe. Informationen finden Sie auf unserer Seite Vermieten; weitere Beiträge zum Thema sammelt die Rubrik Vermieten & Übergabe im Ratgeber.

Redaktion: Keberlein Immobilien. Die verlinkten Grundlagen wurden am 18. Oktober 2026 geprüft. Allgemeine Orientierung; die rechtliche und gegebenenfalls technische Beurteilung des Einzelfalls bleibt erforderlich. Das Beitragsbild ist ein redaktionelles Symbolbild und zeigt kein angebotenes Objekt.