Vermietete Immobilie verkaufen: Was geht mit Mietvertrag und Kaution auf den Käufer über?

Immobilienwissen · Prüfstand: 17. Oktober 2026

Wer eine vermietete Wohnung oder ein vermietetes Haus verkauft, verkauft mehr als Räume und Grundstück. Mit der Immobilie geht ein laufendes Vertragsverhältnis über, an dem eine dritte Person beteiligt ist: die Mieterin oder der Mieter. Daraus ergeben sich Fragen, die früh geklärt sein sollten – ab wann die Miete der Käuferseite zusteht, was mit der Kaution geschieht und ob ein Käufer die Wohnung später selbst nutzen kann.

Dieser Beitrag ordnet die gesetzlichen Grundlagen ein und zeigt, welche Unterlagen und Vertragspunkte Sie als Verkäuferin oder Verkäufer vorbereiten sollten. Er ersetzt keine rechtliche Beratung, hilft aber, die richtigen Fragen an Notariat und gegebenenfalls Anwaltschaft zu stellen.

1. Kauf bricht nicht Miete: Was das Gesetz regelt

Der Grundsatz steht in § 566 BGB: Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter veräußert, tritt der Erwerber für die Dauer seines Eigentums an die Stelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Der Mietvertrag läuft also mit unverändertem Inhalt weiter – mit derselben Miete, denselben Vereinbarungen und denselben Kündigungsregeln. Das gilt nach einer Information der Notarkammer unabhängig davon, ob die Käuferseite selbst vermieten oder später einziehen möchte.

Wichtig ist der Zeitpunkt: Der Eintritt erfolgt nach derselben Information nicht schon mit dem Notartermin, sondern erst mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Dazwischen können Wochen oder Monate liegen. Wie dieser Zeitraum typischerweise abläuft, beschreibt unser Beitrag Nach dem Notartermin.

Auch nach dem Verkauf sind Sie nicht in jedem Fall vollständig aus der Verantwortung. Erfüllt der Erwerber seine Pflichten nicht, haftet der bisherige Vermieter nach § 566 Abs. 2 BGB für den daraus entstehenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Von dieser Haftung wird er frei, wenn der Mieter durch eine Mitteilung des Vermieters vom Eigentumsübergang erfährt und nicht zum ersten zulässigen Termin kündigt. Eine schriftliche Information der Mieterin oder des Mieters nach der Umschreibung ist deshalb mehr als eine Höflichkeit.

2. Miete, Nebenkosten und Stichtag im Kaufvertrag festlegen

Weil Grundbuchumschreibung und wirtschaftliche Übergabe selten auf denselben Tag fallen, sollte der Kaufvertrag regeln, ab wann die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag im Verhältnis zwischen Verkäufer und Käufer übergehen und ab wann die Miete der Käuferseite zusteht. Darauf weist auch die Notarkammer hin. Naheliegend ist ein Stichtag, der mit dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten zusammenfällt.

Bereiten Sie für die Vertragsgespräche folgende Punkte vor:

Die Notarkammer betont, dass der Umgang mit bestehenden Mietverhältnissen im Kaufvertrag geregelt sein sollte. Bleibt ein Mietverhältnis unerwähnt, können Streitigkeiten bis hin zu Schadensersatzforderungen entstehen. Wie Sie einen Entwurf systematisch durchgehen, zeigt unser Beitrag Notarentwurf beim Immobilienkauf.

3. Die Mietkaution: Übergabe und Nachweis

Hat die Mieterin eine Sicherheit geleistet, tritt der Erwerber nach § 566a BGB in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein. Kann die Mieterin die Sicherheit bei Beendigung des Mietverhältnisses vom Erwerber nicht erlangen, bleibt der bisherige Vermieter zur Rückgewähr verpflichtet. Für Verkäufer heißt das: Die Kaution sollte nachweisbar an die Käuferseite übertragen werden, und die Übertragung sollte dokumentiert sein.

Praktisch hilft eine Übersicht mit Art der Sicherheit (Barkaution auf einem Kautionskonto, Bürgschaft oder verpfändetes Sparbuch), dem ursprünglich geleisteten Betrag, aufgelaufenen Zinsen und der kontoführenden Bank. Bei einer Verpfändung oder einem Konto auf den Namen der Mieterin kann eine Mitwirkung der Bank erforderlich sein. Wie eine Kaution von Beginn an sauber angelegt wird, erläutert unser Beitrag Mietkaution vereinbaren.

4. Eigenbedarf, Sperrfristen und Vorkaufsrecht realistisch einordnen

Viele Kaufinteressenten fragen, ob sie die Wohnung später selbst nutzen können. Nach der Information der Notarkammern kann der Verkäufer nach Abschluss des Kaufvertrags nicht mehr wegen Eigenbedarfs kündigen, weil sein eigener Bedarf mit dem Verkauf entfällt. Die Käuferseite kann erst nach ihrer Eintragung im Grundbuch wirksam wegen Eigenbedarfs kündigen. Dass sich eine Immobilie unvermietet zu einem höheren Preis verkaufen ließe, ist nach der Notarkammer grundsätzlich kein Kündigungsgrund. Welche Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung gestellt werden, beschreibt unser Beitrag Eigenbedarfskündigung vorbereiten.

Besonders zu prüfen ist, ob die Wohnung erst nach der Überlassung an die Mieterin in Wohnungseigentum umgewandelt wurde. Dann darf sich ein Erwerber nach § 577a BGB auf Eigenbedarf oder eine Verwertungskündigung erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen. Die Länder können diese Frist für Gebiete mit besonders gefährdeter Wohnraumversorgung auf bis zu zehn Jahre verlängern:

• München: Die Bayerische Mieterschutzverordnung führt die Landeshauptstadt auf und setzt die Frist auf zehn Jahre fest. Die Verordnung gilt vom 1. Januar 2026 bis zum Ablauf des 31. Dezember 2029; im Landkreis Lindau sind Bodolz, Lindau (Bodensee), Nonnenhorn, Wasserburg (Bodensee) und Weißensberg genannt.
• Bodenseekreis: Die Kündigungssperrfristverordnung Baden-Württemberg vom 16. Dezember 2025 sieht für die aufgeführten Gemeinden fünf Jahre vor. Aus dem Bodenseekreis enthält die Liste Deggenhausertal, Frickingen, Friedrichshafen, Heiligenberg und Meckenbeuren. Die Verordnung tritt nach ihrem § 3 mit Ablauf des 31. Dezember 2026 außer Kraft; für spätere Verkäufe ist der dann geltende Stand zu prüfen.

Bei einer solchen Umwandlung kann der Mieterin außerdem ein Vorkaufsrecht zustehen. Die Notarkammern empfehlen dann, den Kaufpreis erst fällig zu stellen, wenn feststeht, dass das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt wird. Den Ablauf erläutert unser Beitrag Mietervorkaufsrecht beim Wohnungsverkauf. Soll die Immobilie dagegen frei übergeben werden, raten die Notarkammern, die Räumung als Voraussetzung der Kaufpreiszahlung zu vereinbaren; eine Mietfreiheit sollte der Verkäufer nur zusagen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses rechtlich möglich und die rechtzeitige Räumung gesichert ist.

5. Unterlagen zusammenstellen und die Mieterin einbeziehen

Kaufinteressenten und finanzierende Banken prüfen bei vermieteten Objekten vor allem die Mieteinnahmen und die Vertragsbedingungen. Halten Sie den Mietvertrag mit allen Nachträgen, die Entwicklung der Miete, die letzten Betriebskostenabrechnungen, Nachweise zur Kaution sowie die Korrespondenz zu Mängeln oder Mieterhöhungen bereit. Unsere Checkliste der Verkaufsunterlagen enthält die übrigen Objektunterlagen. Persönliche Daten der Mieterin gehören nicht in ein öffentliches Exposé; vollständige Unterlagen erhalten nur ernsthafte Interessenten in der jeweils nötigen Tiefe.

Besichtigungen in einer bewohnten Wohnung setzen Abstimmung voraus. Kündigen Sie Termine rechtzeitig an, bündeln Sie sie und respektieren Sie die Privatsphäre der Bewohner. Eine frühe, sachliche Information über den geplanten Verkauf schafft in der Regel mehr Kooperationsbereitschaft als ein überraschender Besichtigungswunsch.

Ob eine Immobilie vermietet oder frei verkauft wird, beeinflusst den Kreis der Interessenten und die Vorbereitung. Wenn Sie einen Verkauf planen, ordnen wir mit Ihnen Mietverhältnis, Unterlagen und Zeitplan, bevor die Vermarktung beginnt. Mehr dazu auf unserer Seite Immobilie verkaufen. Die rechtliche Prüfung des konkreten Mietverhältnisses bleibt Aufgabe von Notariat und gegebenenfalls anwaltlicher Beratung.

Redaktion: Keberlein Immobilien. Die verlinkten Grundlagen wurden am 17. Oktober 2026 geprüft. Allgemeine Orientierung; die rechtliche und gegebenenfalls technische Beurteilung des Einzelfalls bleibt erforderlich. Das Beitragsbild ist ein redaktionelles Symbolbild und zeigt kein angebotenes Objekt.